康恒.悦麒美寓项目可行性研究.doc

1绪论 1.1国内外可行性研究的发展历程 1.1.1国外可行性研究发展阶段 可行性研究是在上世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。在上世纪30年代，美国展开了开发田纳西河流域的庞大工程。为保证田纳西河流域的合理利用和综合开发，推动了可行性研究，作为流域开发规划的重要阶段纳入开发程序，使工程建设得以顺利进行，取得了良好的经济效益。第二次世界大战后，在科学技术飞速发展、经济活动日益复杂、竞争日益激烈的背景下，西方发达国家纷纷采用了这一方法，广泛应用与投资建设领域，并逐步推广到其他国家和地区，推广到其他工作领域，经过不断充实和完善，逐步形成了一整套比较系统的科学研究方法。 可行性研究自诞生以来，大致经历了三个发展阶段。 第一阶段是从上世纪初至50年代前期。在这一阶段，项目可行性研究主要采用财务分析的做法，即从企业立场出发，通过对项目收入与支出的比较来判断项目的优劣。1944年，法国工程师杜比特针对单纯财务分析方法不能评价公用事业项目对整个社会带来的经济效益问题，发表了《公共工程效用的评价》一文，提出了“消费者剩余”的观念。英国经济学家马歇尔进一步给出了“消费者剩余”的定义。这种思想后来发展成为“社会净收益”概念，成为费用—效益分析的哩哩基础。 第二阶段是上世纪50年代初至60年代末期。在这一阶段，可行性研究从侧重于财务分析发展到同时从微观和宏观角度评价项目的经济效益，费用—效益分析（即经济分析）作为一种选择项目的发放被普遍接受。在这个时期，美国于1950年发布《内河流域项目经济分析的适用方法》，规定测算费用效益比率原则性程序。荷兰计量经济学家丁伯根于1958年提出了在经济分析中使用影子价格的主张。此后，世界银行和联合工业发展组织都在其贷款项目评价中同时使用了财务分析和经济分析两种方法。 第三阶段是上世纪60年代末期至今。在这一阶段，可行性研究上升到一个新的层次，产生了社会分析方法，把增长目标和公平目标（合称国民福利目标）结合在一起作为选择项目的标准。这一时期，1968年牛津大学的李托和穆里斯编写了《发展中国家工业项目分析手册》，1972年联合国工业发展组织出版了《项目评价准则》，1974年李托和穆里斯又联合发表了《发展中国家项目评价和规则》，特别是在1978年1980年联合国工业发展组织（简称 UNIDO）分别出版了《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》，标志做工业可行性研究向标准化高度发展，为可行性研究的推广应用作出了卓越的贡献。 1.1.2国内可行性研究发展阶段 在我国将可行性研究应用于基本建设前期管理中，始于20世纪80年代初。1981年3月3日国务院在《关于加强基本建设计划管理，控制基本建设规模的若干规定》中规定：“所有利用外资进行基本建设的项目都要有批准的项目建议书、可行性研究报告以及设计任务书”，“所有新建、扩建大中型项目，不论是用什么资金安排的，都必须实现由主管部门对项目的产品方案和资源、地质情况，以及原材料、煤、电、水、运等协作配套条件，经过反复周密的论证和比较后，提出可行性研究报告。”同年3月26日，国家计委、国家建委、财政部联合印发《关于制止盲目建设、重复建设的几项规定》中，要求“引进成套项目（包括成套进口、政府贷款、补偿贸易、合资经营等各种形式），必须作好可行性研究、进行技术经济论证”。1983年2月，国家计委颁发了《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》，第一次对我国建设项目可行性研究的编制范围、可行性研究的原则、可行性研究的程序以及可行性研究的内容、可行性研究报告的预审和复审等作了系统详细的规定，使得可行性研究工作的进行有了依据。1987年9月，国家计委以计标（1987）1359号文正式印发《建设项目经济评价方法与参数》及《关于建设项目经济评价工作的暂行规定》，标志着我国进入了项目决策科学化、民主化的新阶段。1993年，国家计委、建设部联合发布了《建设项目经济评价发放与参数》（第二版），为在社会主义市场经济条件下，正确实行可行性研究、科学决策项目投资提供了指导原则。国家进一步促进了可行性研究的推广应用。目前，项目可行性研究已经成为投资决策中不可缺少的阶段。 1.2 可行性研究概念和目的 图1—1房地产投资项目可行性研究的决策过程 Figure 1 -1 Real estate investment project feasibility study decision-making process 1.5可行性研究在工程管理系统中的定位 可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作