房地产精细化管理-课件.ppt

39 （五）规划设计阶段成本控制实施 1、规划方案 控制 要点 控制内容 控制措施 实施部门 ① 房地产项目市场信息搜集和分析 （1）可行 性规划设计 （2）规划 1.规划方案评审 方案 ② 区域市政状况信息分析 ③ 项目规划要点确立 ④ 可行性研究设计任务书 ⑤ 可行性规划设计及调整 ① 组成可行性规划评审小组，对方案进行 评审、确定。 ② 未通过的方案进入可行性设计进行调整 后，再重新评审。 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ①规划设计部门 ②公司领导 （3）方案 设计成果 ① 根据评审结果，结合区域和项目实际情 ①规划设计部门 况，对可行性规划设计进行细节调整 ② 材料设备选型方案的初步确定 根据提交的设计成果进行投资成本估算 ②市场营销部门 ③公司领导 成本部门、设计 部门 2、规划报批及扩初设计 控制 要点 控制内容 控制措施 实施部门 2.规 划方 案报 批设 计 （1）设 计方案 ① 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设 ①规划设计部门 计任务书 ② 规划方案设计招投标 ③ 规划方案设计评审 3.扩 初设 计 （2）报 ① 注意市政方案及配套方案设计 批 ② 熟悉相关法规，保证报批材料完整 （1）扩 ① 对报批设计进一步调整 初设计要 ② 设计要求 求 ③ 内部审核 ①规划设计部门 ②工程部门 ③前期部门 ①前期部门 ②规划设计部门 （2）成 本概算 ①预算部门 ① 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体 研究、环境方案等因素对总成本作出概算 ② 制订经营指导书 ① 根据扩初设计要求招标 （3）扩 ② 专家评审 初设计图 ③ 内部评审 ④ 设计调整 40 ①规划设计部门 规划设计部门 设计调整 （3）桩基 施工图 门 ① 桩基设计2种以上形式 ② （2）设计 方案评审 ①工程部门 ① 搜集权威地质资料 ② 自己专业人员勘察 （1）地质 勘察 4.桩基 设计 实施部门 控制措施 控制内容 控制要 点 41 3、桩基设计 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 （5）面积测 算 互审互签，明确修改意见，设计洽商 （4）审图施 工配合 规划设计部门 （3）报施图 前期部门、规划设 计部门 （2）报建 ①市场营销部门 ②规划设计部 门 ① 根据销售包装设计、桩基设计、功能设 计及配套设施等因素，在扩初图基础上 确立施工图设计要求 ② 建安施工图中结构造价、建筑造价和环 境设施费等约占总造价70%的部分属于 设计方可控部分，应严格审核。 （1）施工图 设计要求 5.施 工图 设计 实施部门 控制措施 控制内容 控制 要点 42 4、施工图设计 ①规划设计部门 ① 制订设计任务书 ② 评审 （4）招投标 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ③预算部门 ① 市场信息调研 ② 根据设计要求确定装修材料和设备 ③ 制订装修设计目标成本计划明细表 ④ 装饰综合价格拆分分析 （3）材料设 备选型成本 方案 ①市场营销部门 ②规划设计部门 根据扩初设计图、项目开发指导书和实体 研究的结果确定方案设计要求 （2）方案设 计要求 7.装修方 案设计 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ③工程部门 ① 结合营销费用控制 ② 施工招投标 （1 样板间、示 范区 6.销售包 装设计 实施部门 控制措施 控制内容 控制要点 43 5、销售包装设计、装修方案设计 ①市场营销部门 ②规划设计部门 保持各部门与销售部的信息畅通，保障 销售承诺与实际功能的一致性 （5）销售承 诺 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ① 市场现状分析，智能化必要性分析 ② 智能化内容控制 ③ 招投标，寻找外部合作，争取双赢 （4）智能化 设计 ①规划设计部门 ① 根据投资估算和报批标准确立环境设 计方案目标成本总额 ② 招投标 （3）环境方 案设计 ①规划设计部门 ②工程部门 ① 市政状况调研 ② 争取政府有利条件 （2）市政配 套方案 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ① 市场调研 ② 有针对性扩充建筑物功能 （1）小区建 筑物功能的经 济评估 8.功能设 计 实施部门 控制措施 控制内容 控制要点 44 6、功能设计 ①采购部门 ②预算部门 招投标 （3）采购 ①规划设计部门 ②工程部门 ③预算部门 ④市场营销部门 在扩初图确定前确定材料设 备，使设计在图纸阶段就考 虑了材料设备的安装 （1）材料及设备选型 （2）方案确定时间 10.材料设 备 ①规划设计部门 ②工程部门 ③预算部门 严格设计变更流程 （2）设计变更洽商 规划设计部门 设计调整符合市场需求及成 本降低要求 （1）设计调整费用 9.设计变更 实施部门 控制措施 控制内容 控制要点 45 7、设计变更、材料设