《酒埠江旅游区星级酒店与旅游商贸城建设项目》市场论证报告.doc

《酒埠江旅游区星级酒店与旅游商贸城建设项目市场论证报告??? ? ? 一、基本情况? ? ? 1、项目由来? ? ?2011年4月29日，攸县人民政府与攸县澳苑投资开发有限公司（以下简称“澳苑公司”）签订《酒埠江旅游区星级酒店及旅游商贸城建设合同书》，后由澳苑公司垫资，攸县土地储备中心委托酒埠江镇征地拆迁，共征地60.3839亩，除征地范围道路13亩用地纳入旅游环线审批，其他土地约47亩由澳苑公司垫资，分为“酒埠江旅游酒店一期用地”和“酒埠江东塘普通住宅小区”两个项目报批后统一挂牌给澳苑公司。依照合同，项目挂牌供地，用地性质为出让，土地60%用于酒店40%用于房地产开发。为支持酒店建设，攸县政府只收澳苑公司土地成本费，高出土地成本部分的出让金全部奖给澳苑公司建酒店，攸县政府还免酒店项目的建设税费和营业后前三年的经营税。酒店及商贸城建筑规划面积67800㎡，攸县发改委批准了总建筑面积67800㎡，其中酒店建筑面积33800㎡（一期17600㎡，二期16200㎡），商贸城34000㎡的立项。 ? ? ? 2、所在镇的基本情况?? ? 酒埠江镇地处攸县中东部，距株洲市110公里，衡阳市10公里，县城40公里，是攸县中东部水系、公路的汇集地。境内交通发达，岳汝高速距镇3公里、106国道9公里通过，境内还有s315线、旅游环线、东排线等道路。镇区即酒埠江旅游景区门户区，项目地位于景区与镇区接壤处。酒埠江是通往产煤重镇黄丰桥、峦山的咽喉，交通十分便利。酒埠江镇总面积142.6平方公里，辖25个行政村（居委会），总人口30786人，镇区常住人口约人，非常住人口3000多人。酒埠江镇经济较为发达，是攸县的老工业基地，境内有钢厂、水泥厂、电站。酒埠江镇毗邻工业重镇网岭，直通黄丰桥、兰村与峦山三大煤区，是网岭工业园区和黄、兰、峦煤区生活、休闲、居住的天然后花园。? ? ??3、商贸城所推出的房型?? ? 商贸城是酒店的配套建设项目。酒店自筹资金建设；商贸城开发房地产吸纳社会资金建设，所生利润用于弥补酒店建设资金上的不足。?? ? 酒店及商贸城总用地约47亩（不含征地内13亩道路用地），其中商贸城用地约19亩，除酒店自留空门面（其中文化路空，酒仙湖大道7空，三中路5空商贸城130多空38米宽的酒仙湖大道规划商铺空，文化路空商铺，17米宽三中街空商铺按照规划设计方案，商贸城实际规划建筑面积000㎡规划与批准存在差异的。?? ? ???二、影响房地产市场的背景要素?? ? （一）制约性要素? ? ??（1）房地产宏观政策。近年来，国家限购限贷政策已经影响到末端城市的房地产业的发展，攸县也面临空前考验，特别是在市场购买力相对弱化的乡镇，房地产开发不能不考虑政策性制约因素。? ? ??（2）项目地房地产开发初始性制约 ? ? ? 酒埠江镇系老工业基地，受国家产能政策调整和国企改制的影响，该镇经历了由盛到衰的历程，境内存活企业处境艰难。受之影响，该镇房地产业尚处初始阶段，加上市政建设滞后，镇区布局不合理成南北分割状，制约了地方的社会经济发展。?? ? ?发展旅游特色地产是酒埠江大旅游开发和大建制镇建设的必然趋势，但项目地房地产业初始性制约性因素不容忽视。? ? ??（二）良性要素?? ? ? 1、AAAA级景区的强势依托。酒埠江旅游景区奇山胜水、深洞怪石、幽雅古刹、珍稀植被，风景殊胜，享有“西有张家界、东有酒埠江”美誉。景区的一山一水、一草一木均当得起一个“奇”字而无纤毫愧色。酒埠江莅临AAAA级景区，自然景观丰富，气候宜人；境内民俗纯朴，古风犹存；景区莽莽森林，飞禽走兽，千年古刹，神奇溶洞神奇百出，是人类居住休闲的风水宝地。酒店及商贸城项目选址于酒埠江镇中心区兼景区的门户区无疑是最佳选择。?? ? ? 2、大建制镇建设的必然趋势。据了解，国内闻名的旅游区均以重镇建设为依托，走“以镇（区）活景（点），景镇同步开发”的旅游开发之路。如：南岳以衡山县为依托，张家界以张家界市为依托，庐山以九江市为依托。酒埠江是旅游区的主景区与门户区所在地，学习知名旅游区成功经验，走知名旅游区成功之路，把酒埠江镇升格成整个旅游区依托发展的副县级行政重镇，将其建成景区游客吃住玩乐园，打造成与网岭工业重镇并驾齐驱的攸县中东部政治经济社会“双子楼”，是攸县县委政府深度开发旅游的必然选择。无疑大建制镇建设的发展趋势对项目的开发建设的影响是决定性的。?? ? ??3、区位优势?? ? （1）项目的选址优势。酒埠江星级酒店与商贸城建设项目莅临镇区中心，又处于景区门户区，既可坐享镇区市政繁华，又沐浴着景区得天独厚的风光灵气，地理位置十分优越，是整个镇区与景区不可多得的风水宝地。?? ??（2）项目的区位（市场）优势。酒埠江地处攸县中东部，距县城40公里，北接黄