第六章房产投资规划资料.ppt

财务目标 ：还清房贷、筹划养老 一是尽早还清购房贷款。三处房产的贷款本金为89万元左右，分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高，而且受经济波动影响较大，建议在条件许可的情况下提前偿还部分贷款，以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法，不过现在国家对二手房交易的营业税和所得税管理严格，而且两处小户型房产临近地铁四号线，升值空间较大，建议保留。 二是为女儿准备出国留学费用。李先生的女儿打算高中毕业后出国留学，这是15年以后的目标，以学费每年上涨5%估计，大学四年留学学费将需要120万元左右；除现有资金外，主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。 三是为自己准备足够的养老金。以目前租金价格计算，出租两套小房子的租金收入约3000元，而以李先生家的生活水准，退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变，假设房租和物价的上涨速度一致，那么当李先生退休后，出租两套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫妇生活品质不变，必须额外准备养老金。 理财建议 1 优化生活费用支出管理，争取减少支出15% 以李先生的工作性质来看，他的家庭支出尚在合理范围内，但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入，而房贷支出刚性，适当控制一下生活方面的支出会使家庭财务状况的稳定性提高。如果能够把家庭生活费用支出减少15%，每个月将多出1000元的结余，即使李先生的工资收入略微减少，仍可以支付日常生活支出和房贷月供。 理财建议 2 择机提前偿还部分房贷，减轻供房压力 李先生的新房即将装修，预计花费15万元，这样存款将降为25万元，金融资产另有10万元国债，考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率，建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款，从而减轻供房压力。 考虑到装修后李先生家的金融资产只有35万元，不足家庭资产的五分之一，如投资渠道表现良好，可以过两年再偿还部分贷款。 理财建议 3 完善风险保障，规避和转移风险 李先生是家里惟一的经济来源，整个家庭有高达80余万元的贷款，如其遇到什么风险，将严重影响整个家庭的经济状况，因此建议李先生进行全面的保险规划，把人生不确定的风险转化为确定的保障。 具体品种方面，建议李先生购买20万至30万元的健康保险以及120万元的终身寿险或者定期寿险，这样万一遇到风险，除偿还贷款外还可以给家人留下40万元左右的生活费用，同时给李太太和女儿购买健康保险和意外保险，年度保费支出在2-3万元。 理财建议 4 以购买基金的方式参与股票市场投资 以合理的家庭投资结构来看，金融投资（股票、债券、基金等）与实物资产投资的比例在1：1比较合适。李先生家的房产投资已经占据较大比例，结合当前的国家宏观调控政策，建议李先生日后的投资以金融投资为主。考虑到今年的股票市场开始回暖，李先生可以用部分资金进行股票投资，鉴于李先生工作忙碌，可以通过购买股票型基金来参与资本市场投资。 结合李先生的具体情况，建议每个月或者每个季度用固定数额的钱购买开放式基金，总额控制在金融资产的50%左右，目前约为15万元，以后随着积蓄的增加按比例增加。可以参考专业基金评级机构的评级报告，选择排名稳定在前四分之一左右的基金品种，以股票型基金为主。 理财建议 5 保留现有国债，部分存款转投货币市场基金 由于李先生家即将装修，15万元左右的装修款还是存在银行比较合适；10万元国债收益略高于银行存款，建议保留；购买15万元的基金后，余下的可以保留2万元银行存款，购买8万元货币市场基金。这样的资产组合的收益率在当前情况下可达到6%左右。 本章小结 1．房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说一般是指房产。 2．房产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。 3．房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品，价值相对比较稳定以及具有不断升值的潜力。 4．买房子需要一笔很大的资金，买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负担，对个人及家庭现金流量及其以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。所以，如果进行房地产投资的时候没有事先进行规划，就可能会陷入困境。 5．个人房产规划实际上就是根据自己的需要进行购房或者租房的决策。 6．购房规划应该考虑的首要问题是衡量自己的负担能力，然后还要考虑购房所要支付的相关税费。 7．合理的使用住房贷款会帮助我们实施房地产投资计划，其还款方式包括等额本金还款、等额本息还款和组合还款。 8． 房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，而投资动机的差异将会对整个投资计划产生关键性的影响，同时投资房地产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房地产投资计划。 复习思考题 1. 为什么要做房地产规划