宅基地去向.doc

农村宅基地何去何从？ 2014年02月07日 16:46 字体：大中小|共4064人参与讨论|用手机讨论 　　在城镇化进程加快的背景下，我国数量众多的农村人口与有限农村土地资源间的矛盾凸显。农村建设用地(主要指农村宅基地)集约利用引发各界关注。十八大 　　当前，我国农村土地存在着现实与政策和法律脱节的现状。尤其在土地制度不完善，法律相对滞后的情况下，很容易出现政府权力侵犯农民财产权的问题。 　　十八届三中全会提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”，并要求“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。表明政府决心打破农地专用的垄断现状，以增强保障农民利益的决心，同时解决城镇化过程中存在的土地矛盾问题。 　　我国宪法、物权法以及农村土地管理法等相关法律法规均没有对宅基地进行明确的界定。而现行的《土地管理法》和《民法通则》也没有使用宅基地使用权这个用语。 　　在农村，集体对宅基地的所有权、农民对宅基地的使用权、农民对宅基地上的房屋所有权是宅基地流转绕不开的问题。我们总结宅基地有以下特征和相互关系： 　　1、所有权：(1)宅基地所有权归农村集体经济组织所有；(2)农村集体经济组织成员对宅基地上建造的住宅及其附属设施拥有所有权。 　　2、使用权：(1)该农村集体经济组织成员对宅基地拥有使用权；(2)该农村集体经济组织成员依法享有在宅基地上建造住宅及其附属设施并直接支配的排他的权利。 　　3、类型：(1)已经建有房屋的土地；(2)建过房屋但无上盖物，不能居住的土地；(3)准备建房用的规划地。 　　根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》规定，宅基地属于集体经济组织所有，其使用权不能抵押(还包括耕地、自留山等其他集体土地)。如果存在(1)有城镇居民购买；(2)法人或其他组织购买；(3)转让人未经集体组织批准；(4)向集体组织成员以外的人转让；(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件等情况的，将认定为无效转让。 　　1999年5月国务院办公厅下发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》至今，农村宅基地仍归集体所有，农村宅基地具有身份属性，使用权人必须是本集体经济组织成员，一户只能拥有一处合法的不超过法定标准的宅基地，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让，宅基地上的房屋可在本集体经济组织内部转让，农民转让房屋后，不得再次申请宅基地，禁止城镇居民在农村购买宅基地。 　　当前，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)同一集体经济组织内部成员转让；(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为征得集体组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。 　　在2004年之前，全国范围内还没有推行第四次粮食流通体制改革时，我国城乡的二元结构主要体现在工农产品价格的“剪刀差”上。但之后城乡间的二元“剪刀差”以城乡劳动力流动的工资“剪刀差”和城乡间土地要素流动的“剪刀差”的形式存在。 　　城乡间的土地制度差异，使得城乡之间的土地要素流动只能通过征用的方式进行配置。一方面，补偿的方式是按照农地利用的价值计算，补偿资金最终能落实到农户手中的相当少；另一方面，随着工业化、城市化进程的加快，很多农民工举家外出，在农村闲置了大量宅基地，扭曲了土地资源配置效率。 　　按照宅基地的使用功能看，农村宅基地主要指农村集体经济组织为了满足本组织内部成员生活需要和从事家庭副业生产需要而分配给农户使用的土地。 　　农村宅基地主要以户为单位进行划定，主要分为建筑用地和活动场地两大部分。其中，建筑用地主要分为4大类，包括住房用地、杂物间用地、设施用地和牲畜舍用地，建筑用地占农村宅基地绝大部分。 　　我国农村分布广泛，与农村宅基地最相近的统计是农村居民点数据，我国农村居民点主要是指建立在建制镇下的农村居民聚居地，主要包括居住建筑用地(农村宅基地)、公共建筑用地(村庄道路、服务设施用地)几个相关部分。我们可以通过农村居民点这一数据推断全国农村宅基地的总量。 　　使用农村居民点数量和农村居民点中农村宅基地的用地比例大体推算农村宅基地的数量。农村居民点的面积数据可以从国土资源部门的土地利用变更数据中获取，而村镇规划则给出了农村居民点中居住建筑用地的构成比例。 　　根据各个省市国土资源部土地利用数据变更情况，假设农村宅基地面积为农村居民点面积乘以建筑用地比例，我们在这里取55%的比重。主要原因是： 　　一方面，一般集镇中居住建筑用地比较紧凑，取比重为一般集镇的上限55%；另一方面，中心村居住建筑用地比较宽泛，取比重为中心村的下限55%；这样大体能反映我国农村宅基地的构成和总量。 　　根据我国国土资源部土地利用数据变更情况，利