商业地产 沈阳穗港 公园里项目可研分析报告 83页.doc

穗港公园里项目可研分析 ----白塔堡项目 前 言 制造商的高明不在于他能生产什么 而是取决于他知道市场需要什么 开发商并不是雕塑家 他们的建筑不是用来欣赏的艺术品 所以市场决定着我们要去做什么 我们的分析架构 盟森营销一方面从宏观经济经论与模拟投资方面来进行回报分析;另一方面通过周边竞品数据分析、购房人流向与销售周期测算,分析立项的可行,得出综合分阶段开发结论,最后以自身作为开发商,进行比较建议,希望得到大家的一致认可,确保投资的风险最低。 目 录 第一部分：市场调研 项目宏观与微观环境分析 房地产经济发展环境 我国房地产市场发展状况 经济发展趋势分析与预测 房地产经济与政策分析 区域市场现状及其趋势判断 城建发展与总体规划分析 房地产市场发展趋势 房地产市场总体供求现状 为来人口的增长对房地产大盘的促进 土地市场分析 地价刷新的特点 土地级别重新划定典型区域 地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间 项目周边地价情况 土地拆迁补偿情况 项目市场调研 沈阳市中高档住项目分析 沈阳市别墅市场分析 项目区域市场分析 项目周边环境关系分析 周边竞品界定及个案的深入剖析 结论：项目所在区域内商品住宅市场价格走势、 供求关系分析及市场价值挖掘 项目目标客户定位分析 目标客户定位及分析 目标客户特征分析 目标客户需求分析、消费预测及未来预测 第二部分：项目核心定位及产品建议 项目SWOT分析 项目地块的优势 项目地块的劣势及化解策略 项目地块的机会点 项目地块的威胁点及规避策略 项目市场竞争力分析 自身资源审核 市场竞争力及空白点分析 差异化竞争优势及核心竞争力分析 项目开发理念定位 本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等） 目标客户定位分析 本案核心竞争力定位 项目开发理念定位 产品定位 产品理念及物业类型定位 产品建筑风格设计指导 产品单体的户型配比定位 户型局部功能分区控制建议 产品的建筑环境定位 户型结构定位 总体规划设计建议 项目地块价值分析 总体规划之策划理念建议 环境景观规划建议 景观规划之策划理念建议 景观设计及布局建议 项目公建配套规划建议 项目公建配套指标建议 公建配套细化建议 开发分期战略建议 分期开发的依据原则 分期开发的具体划分 分期开发战略 项目开发模式、时机及周期策略 财务分析 ■ 成本分析 ■ 现金流分析 目 录 第一部分：市场调研 项目宏观与微观环境分析 房地产经济发展环境 　(一)房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔 　　A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值(GDP)由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。2007年以来，沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%；房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。 从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。 　　B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。 　　C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。 　　D、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，