地产板块业绩仍在探底.docx

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2024年

2024年4月10日

房地产行业策略

证券研究报告

房地产行业研究报告地产板块业绩仍在探底

房地产行业研究报告

报告内容

关注股份

中国海外(688.HK)

华润置地(1109.HK)

保交付促使营收增长反弹。我们对已公布业绩的35家公司进行了对比,总体来看,

收入增速有所回升,主要受益于保交付政策,房企交付情况改善,平均同比增长

7.8%。按2021-23年的复合年增长率计算,只有11家公司实现了正增长,在大型房地产公司中(2023年收入超过700亿元的),且没有公开违约的,2023年收入增速最高的是建发,同比增长34.9%。其次是华润,同比增长21.3%。中海和越秀的增速也相对较高,分别为12.3%和10.8%。

盈利能力持续下降。35家房企2023年平均毛利率为8.3%,比2022年下降3.5个百分点。规模较大的房企,毛利率变动相对较小;中小型房企盈利能力较为波动,毛利率下降幅度较大。大型房企中,中海和华润的毛利率分别从2019年的33.7%

和38.0%下降至2023年的20.3%和25.2%,仍然保持相对较高之水平。总体来看,在2019-23年之间,未出险房企平均毛利率下降幅度为18.2个百分点,而出险房企

股价表现

地产板块

股价及標指相对走势

600

500

400

300

200

100

成交额

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

则为23.4个百分点。

缩表成趋势。房地产市场销售不景气,房企投资额持续减少,同时,受去库存压力推动,公司不断收缩资产负债表。至2023年底,35家房企平均总资产值比2022年底下降了12.0%。其中,未出险房企总资产值平均下降4.4%,出险房企平均下降16.6%。房企资产总值的减少,主要反映了投资额下降的趋势。克而瑞的数据显示,

2023年百强房企的土地购买投资总额为15,486亿元,同比下降6.2%。资产总值保持增长的房地产公司,如中海、华润、绿城、建发、越秀等,主要都是国企背景,其投资额亦相对较高。然而,民营企业和出险房企在2023年年底的总资产相比2022年年底呈现下降趋势,其中,降幅较大的公司,如中梁、禹洲、旭辉等,总资产同比下降超过20%。

债务压力依然较大。35家房企平均总负债同比下降了11.0%。其中,未出险房企总负债平均下降了6.6%,而出险房企总负债平均下降了13.6%。然而,35家房企的有息负债平均下降了3.9%。其中,未出险房企平均下降幅度是2.5%,而出险房企

平均下降幅度则为4.8%。有息负债的下降速度远低于资产下降速度。这意味着在房地产市场疲弱的环境中,这些房地产公司要在保交付的压力下,现金流然相对较紧张,有息负债的还款受到影响。

股息分派下降,影响板块行情。在交付压力的保障下,房企的现金余额持续下降,而有息负债的下降速度相对较缓。现金流的压力,加上债权人的施压,严重影响了房企的股息分派。对于仍有能力分派股息的10家房企而言,2021年至2023年的

平均每股股息复合年增长率为-27.2%。此外,有15家房企在2022、23年开始停止分派股息,而有10家房企已经停止分派股息超过两年。总体而言,我们还未观察到

房企业绩有触底的迹象,毛利率仍在探底过程中。百强房企2023年的销售同比下滑17%,2024年第一季度的销售情况并未明显改善。我们维持2024年地产板块表现弱于MSCI中国指数的预期。然而,考虑到国有房企如华润和中海等,因资金优势、资产现金余额相对稳定以及土地投资的增长,其表现将优于其他房企。

风险提示:i)地产销售复苏的不确定性;ii)资本市场态度审慎

0 0.0

23-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04

成交额(百万元) MSCI中国地产指数 MSCI中国相对走势

%

一个月

三个月

六个月

相对收益

-4.1

-9.3

-20.0

绝对收益

-5.9

-3.9

-24.4

数据来源:彭博、安信国际

黄焯伟 行业分析师

+852–2213-1402

stevewong@.hk

代码

股价

2023

2024E

2025E

2023

2024E

2025E

2023

2024E

2025E

市盈率

市盈率

市盈率

市净率

市净率

市净率

周息率

周息率

周息率

每股元

%

%

%

中海发展688.HK

中海发展

688.HK

12.08

4.3

3.9

3.5

0.3

0.3

0.3

7.1%

7.9%

9.0%

华润置地

1109.HK

23.

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