日本不动产有望迎来主升浪.docx

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TOC\o"1-2"\h\z\u日本不动产价格已步入上升通道 4

日本不动产价格回升，既是人口的聚集的结果，更是资本聚集的结果 6

海外资金在边际上推动成交的恢复 6

宏观政策的持续宽松，终将推动资产价格的上涨 7

人口的持续聚集带来稳定需求 9

不动产金融属性的恢复，促使本国居民参与购买 10

日本不动产价格即将进入快速泡沫化的进程 11

宏观政策转向不会一蹴而就，低利率环境仍将持续 11

平成一代成主力置业人群，带动本国国民置业恢复 13

上行周期中，高端项目的价格锚定效应 14

4.总结 15

风险提示 15

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图1：首都圈新房平均成交价格已创新高（单位：万日元） 4

图2：日本不同地区公寓价格指数（2013年=100），东京都市圈一枝独秀 5

图3：东京都市圈各地区新建公寓单价涨幅情况（单位：万日元/平） 5

图4：首都圈成屋成交量逐级而上 6

图5：东京23区租金回报率情况 7

图6：日本主要银行长期贷款利率 8

图7：日本住房贷款数量 8

图8：日本房地产收益回报相对稳定 8

图9：日本J-REITs规模 9

图10：日本地产主要交易量（投资者类型划分） 9

图11：日本三大都市圈人口变化情况 9

图12：2000-2023年日本全职劳动者月平均收入变化情况 10

图13：日本CPI同比 11

图14：日本10年国债收益率与隔夜拆借利率 11

图15：日本央行购债情况 12

图16：日本“春斗”涨薪目标和结果 12

图17：东京都市圈及全国主力置业人口占比情况 13

图18：1991-2023年日本女性劳动参与率情况 14

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东吴证券研究所日本不动产价格已步入上升通道

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我国房地产行业自2021年开始进入调整周期，销售、投资、新开工等核心指标均

已经历大幅度的调整，引发市场的忧虑，研究人员和从业人员纷纷开始向外探寻可供借鉴的解决路径，而我们的东亚邻居日本就是一个非常有价值的研究样本。根据我们的研究及实地走访，得出了一个比较明确的结论——日本不动产价格在经历了多年的修复后，即将进入快速泡沫化的进程。

对于日本地产，众所周知的是“失去的二十年”，但众所不周知的是日本首都圈的新屋平均成交价格从2013年开始持续上涨，并在2021年突破了90年代的高点，而后

的2022和2023年持续突破新高，可以说日本（尤其是三大都市圈）的不动产价格早已步入上升通道。

图1：首都圈新房平均成交价格已创新高（单位：万日元）

首都圈近畿圈

首都圈

近畿圈

全国平均

8,000

7,000

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,0002023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

数据来源：日本不动产经济研究所，

但需要说明的是，日本不动产价格的回升存在明显的分化。第一层分化是三大都市

圈与非都市圈地区的分化。第二层分化是三大都市圈间开始出现明显的分化，东京都市圈一枝独秀，这与日本的城市化进程及人口迁徙情况是一致的。第三层分化是东京都市

圈内部亦出现明显分化，首都核心区都区部房价涨幅明显远高于都下区、神奈川县、埼玉县和千叶县等非首都核心区。

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东吴证券研究所图2：日本不同地区公寓价格指数（2013年=100），东京都市圈一枝独秀

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名古屋都市圈 大阪都市圈 东京都市圈 全国平均

200

190

180

170

160

150

140

130

120

110

20232022202120202019201820172016201520142013100

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

数据来源：日本不动产经济研究所，

具体来看东京都市圈的房价变化，若以2013年为起点，过去的10年间，首都圈的平均房价上升了75.9%，年化涨幅为5.8%。其中涨幅最大的都区部累计涨幅99.7%，年化涨幅为7.2%；而神奈川县累计涨幅和年化涨幅则分别只有62.4%和5.0%。这是一个非常典型的都市圈形态对应的房价涨幅，核心区由于供给的相对稀缺，房价涨幅通常会

远高于外围区域，但即