第4目标客户定位与分析.docVIP

第4目标客户定位与分析

第四章目标客户定位与分析

4.1目标客户群分析

经过本行的市场研究和调查，结合本项目的地理位置与周边项目特点，初步认

为本项目区域潜在目标客户为:

?以居住为目的的购房者

本项目所在区域靠近大连中央商务区，距离海边较近，周边配套设施齐全，交

通方便，该区域是大连市中高档住宅项目最集中的地区，尤其是与该区域近在

咫尺的大连港改造项目已经纳入政府计划之中，规划中的大连港改造将建成为

集高档酒店、写字楼、住宅、别墅、商业、海滨旅游区与一体的高品质、大规

模、多功能区域，将成为本项目未来推广过程中的一个闪光点，对于在该区域

工作的消费者以及外地人具有较大的吸引力。

外地移民是大连市购房者中的生力军。大大连的建设，35万入住大连等优惠

政策的实施，为许多外来者提供了到大连发展事业并安家置业的机会，而外地

人也一直是大连市房地产市场的有力支撑。据统计，2004年上半年大连市所

销售的住宅面积中，有三分之一被外地人购得。

?以办公为目的的购房者

由于本项目用地距离人民路中央商务区以及海关、边检、动植物检疫等相关国

家机关距离较近，毗邻大连航运市场，该区域内分布着众多的货运代理、贸易

类中小型公司，而且随着大连东北亚航运中心地位的逐步确立，与货运相关的

中小型公司数量会更多，对办公设施的需求也会越来越多，他们可能会考虑在

本项目购买商住公寓用于办公用途。

?以投资为目的的购房者

中国人的储蓄观念正在发生变化，正逐步将储蓄存款转换为多种投资方式。因

为储蓄存款得率较低，征收利息税、通货膨胀等因素造成的银行储蓄负利率现

象的出现，股市长期低迷及高风险的特征，再加上居民可选择的投资渠道较少，

使许多人逐渐将投资方向转到了房地产领域，以资金保值增值、拓宽投资渠道、

赚取租金收益为目的的房地产投资者是中小户型公寓潜在消费群中的中坚力

量。本项目所在区域是大连市外籍、外地以及本地商务人士最集中的地区，中

高档房屋租赁市场最为活跃，为投资客户提供了投资机会，本项目的建成将受

到投资客户的追捧。

大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告

98

第四章目标客户定位与分析

?商住两用客户

大连市民营企业发展迅速，近两年小型民营企业注册数量大幅度增长，对于新

成立小型民营企业来说，为了节约成本，往往选择可办公、可居住的商住两用

物业作为办公场所，本项目所在区域就有多个类似项目推出并已经取得良好的

销售业绩，该区域商住两用物业也已经形成一定规模，考虑到该区域距离人民

路中央商务较近的特点，将会有更多的中小型公司选择在该区域办公，商住两

用公寓市场前景看好。

大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告

99

第四章目标客户定位与分析

4.2目标客户需求分析

4.2.1公寓消费者需求分析

问卷调查?

本行曾专门进行过公寓消费者问卷调查，以期更全面地了解客户对本项目区域公寓项目在面积、户型设计、房屋价格及附属设施等方面的需求，虽然调查时间是在2004年3月5日—2004年3月9日，但相信对本项目具

有

重要参考意义。

?调查地点:

嘉合花样年华、经典生活、中山九号、城市广场、曼哈顿大厦、民生松竹苑、修竹广场等七个售楼处,对现场购房的客户进对问卷调查

?调查方法:

10个访问员在以上七个售楼处对现场购房的客户采用面对面问卷访问的方式进行。问卷内容包括两部分:一是被访者的购房要求，二是被访者的个人背景信息。

?调查结果:

211位公寓客户，详细的数据分析结果分列于后。本行成功访问了

大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告

100

第四章目标客户定位与分析

1、打算购买的原因是:

43%

43%

12%2%

居住投资办公其他

统计结果:大部分的被访者购买该地点的房子是为了投资和居住，各占

43%;另外还有12%的被访者购买的原因是用于办公;2%的被访者表示希望

是商住两用或先投资后居住。

2、您准备选购几室的公寓,

38%

34%

19%

7%2%

一室二室三室四室四室以上

由以上图示显示:目前小户型极受欢迎，其中一室占了38%;二室占了34%;三室占了19%;而四室和四室以上则分别占了7%和2%。由此可见，户型越大，购房者的需求就越少。开发商可以根据购房者的需求定位房地产开发项目。

大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告

101

第四章目标客户定位与分析

3、您所期望的公寓建筑面积为:

2%15%

13%

16%

13%

18%

10%

6%