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城市进入策略研究分享 谨呈:XX集团 世联的研究思想（1/2） 世联的研究思想（2/2） 世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市 我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级 一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群 根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序 中国代表城市梯级模型 同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异； 城市发展阶段与进入建议 贵集团对城市选择的要求 城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平 计算说明： 城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算； 城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。 城市研究总结：房价快速上升的指标关系 优选城市进入性条件的考虑因素 优选城市房地产指标 促进城市群发展的六大主导因素 企业优势与限制条件 现在是沟通时间 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007.7 特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地 特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会 区域单中心城市阶段 区域中心城市大都市化阶段 城市群阶段 中心城市主城区 副城区 特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程） 大区域中的城市发展阶段 区域中心城市 副城区 副城区 副城区 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 小城市 全国范围的城市梯级研究 集团取地要求 房地产快速上升市场的一般规律 高潜力市场的进入性条件判断 目标城市 高潜力区域条件判断 借鉴成功经验 目标城市 全国范围的重点城市 第一次筛选： 中国城市梯级划分 战略性进入倾向的城市 第二次筛选： 企业发展要求 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 城市的进入性条件 具备进入性条件的城市 1 2 3 4 5 … 优选城市归属城市群内部条件比较 借鉴成功企