商品房预售之买受人权利保护.pdf

摘要 商品房预售制度无疑为我国国民实现‘倨者有其房”的梦想提供了较 大的便利，一方面为开发商提供除银行以外良好的融资渠道，加快了前期 投入资金的回笼，并迅速筹集后期建设资金，另一方面还使得购房者提前 获得稳定的房源，且低于同类现房市场价格，满足了购房人对商品房的需 求，从而在推进我国房地产开发和住房制度改革方面有着积极的作用． 然而，因房屋预售制度是以将来存在的房屋为标的物，预购人与房地 产开发商订立预售合同时房屋尚在建造之中，对预购人而言房屋预售确实 存在着比现房买卖更多的风险。开发商在资金，信息的掌握上无疑处于强 势地位，就是凭借着这种优势，运用恶意违约和欺诈手段对预购人的权益 进行肆意侵害， “空手套白狼?、‘嘘假广告”、 “一房二卖”、 “重复抵 押”等一直都是开发商惯用的伎俩，这也是几年来对房地产开发行业投诉 一直居高不下的原因，而保护预购人的权利仅仅依靠开发商的信用道德和 一纸预售合同以及目前制度下的预售登记制度是远远不够的，笔者就是在 这样的前提下对预购人的权利保护提出自己的一些看法。 本文共分为四个部分，第一部分是对我国商品房预购制度进行概述， 首先对商品房概念作界定，并介绍预售制度的概念和由来。 第二部分，介绍了买受人的权利内容和权利性质，以及权利遭受侵害 的现状。认为买受人的权利包括对预售人和预售商品房真实情况的知情权、 依法享有请求交付的权利、在约定的时间受领开发商交付并取得房屋权属 登记的权利、要求交付的商品房质量符合约定且无权利瑕疵的权利等，其 权利性质为债权和期待权，只有在履行预告登记后才兼有物权的性质。而 目前买受人对开发商的投诉主要集中在：虚假宣传广告，隐瞒与预售相关 的重大事实(如未办理士地使用权证、预售前已有抵押等)、超期交房和不 办理房屋所有权证书、合同中不公平的格式条款、以及房屋质量问题、认 购定金难退还、面积误差陷阱、一房多卖、重复收费、多收费、配套设施 不能到位等等。 第三部分，介绍了我国预售商品房制度对预购人保护的立法现状，主 要体瑚．为私法和公珐的—体保护，在私法上主要是((民法通则》对买卖合 同的一般陛规定以及我国《合同法》对买卖合同的具体规定，包括对合同 不成立或无效导致的缔约过失责任，不安抗辩权制度，以及对格式合同的 规制，以保护买受人的权利；在公法上主要城市房地产管理法规等，对预售 市场的准入，预售的条件，预售的资金的监管，预售广告的管理等做出的 规定。 第四部分，讨论了权利保护的主要立法缺陷和完善建议，认为我国当 前的预售登记制度不能适应现实发展的需要，不同于传统民法上的预告登 记制度，仅仅是一种行政管理的手段，不具有物权登记的意义，且规定预 售登记仅为开发商的一种行政义务，没有上升到买受人的权利，造成了现 实中出现了许多一房二卖，重复抵押等诸多权利冲突现象的发生，同时目 前对预售条件规定过低，缺乏对预售款的正确监管，对违反登记和挪用预 售款的行为缺乏相应的制裁措施，同时对最高人民法院2003年在《c关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》司法勰释进行评价， 认为与其羞羞答答的列举规定惩罚性赔偿的情形，不如以欺诈为标准，直 接适用((消费者权益保护法》的有关条款。建议我国建立完善的开发商信 息披露制度，包括确立信息披露的标准，内容和采取的措施，包括建立企 业信用信息库、商品房开发项目信息库、为防止人为的哄抬售价，实行商 品房预售合同网上签约联机备案制度。并建立和完善我国预售登记制度， 将我国现在的预售登记制度发展为预告登记制度，确立登记为买受人的一 种权利，减少登记费用，统一登记机关，并完善对预售款的监管，建立第 三者委付制度，由第三方中立机关按照工程进度进行拨付工程款，以确保 预售款专款专用，最大限度防止烂尾楼的出现。 在此，需要特别说明的是买受人在签订<(预售合同》时，一般会随之 与银行订立按揭合同，因篇幅和笔者学术水平有限，本文讨论的对买受人 权利保护是以单纯的预购合同为前提的，不包括对按揭关系中按揭人(预 售合同之买受人)权利保护的考察，对此有待笔者今后进一步学习和研究． Absttact The of ofcommercialbui can pre—s