上领福慧佳苑住宅小区项目报告12-22.doc

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 88 (此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 前 言 2003年，中央政府批准丽江撤地设市，原丽江县的行政区域，划分成古城区和玉龙县两地。2009年，根据丽江城市规划，新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道；本项目为丽江失地农民安置地合作开发项目（项目名称为：华首上领?福慧佳苑）就位于古城区西北部雪山路与玉福路交叉口东南角，紧邻雪山路东侧。本文通过对“华首上领?福慧佳苑”开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据“华首上领?福慧佳苑”当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 经过多方面的研究分析认为，在丽江目前的房地产形势下，在项目所在的位置，经过市场定位和相关的经济测算，开发建设“华首上领?福慧佳苑”项目是可行的。 第一章 项目概况 一、项目名称 项目名称：华首上领·福慧佳苑 二、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性、开发经营策划、项目的规划设计、建筑方案设计、公用工程、环境艺术设计等进行分析评价。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资分析和风险分析进行评价。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 三、报告编制依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、丽江市规划局规划条件；5、国务院发展研究中心信息网（） 6、国家发展和改革委员会（） 7、丽江政务网（） 8、国家建设部及丽江市颁布的与房地产相关法律与政策；9、丽江市房地产年鉴；10、现场勘察和实地调研所得资料； 11、丽江市中介代理公司提供的资料； 12、项目概念规划设计方案。 四、项目概况 “华首上领?福慧佳苑”项目位于丽江市古城区西北区域，雪山路与玉福路交叉口东南角，西侧紧邻雪山路，东面为吉鑫苑小区，北面临玉福路；项目西面（雪山路）对面为福慧学校，从玉福路往东300米即为香格里拉大道（丽江电信、中级人民法院、玉龙大酒店交叉口），项目沿雪山路往南300米即为福慧路。 从图面上可以看出我们的项目所在的地块地与市中心紧接，周边基础配套设施齐全，交通便利，由避开了市中心的喧哗，为居住用地提供较好的环境。 世界文化遗产丽江古城位于整个区域的东南面，距离项目地块直线距离约1.8公里，丽江黑龙潭位于项目东北面，沿玉福路直线距离约1.4公里，该项目优异的区域为以后居住、休闲、商网集聚了很好的条件。 项目总用地面积约34.8亩，属于丽江市确定的两大行政中心和住宅新区之一，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据丽江市规划局的要求，该地块已经基本平整，具备通水通电条件。并确定该地块的主要用途是住宅用地（兼容商业服务设施），容积率1.8，建筑密度30%，绿化率不低于35%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）。 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为： 中等档次的住宅新区，建筑形式采用组合式，多层住宅小花园洋房51%，公寓式小户型49%，并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：34.8亩。②容积率：1.79③总建筑面积：53350M2其中：住宅29534.4㎡，商铺12026.45㎡， 地下室面积：11790㎡，地下位：280个 ④建筑密度：32.13%⑤绿化率：35.15%（以上数据是依据初步设计方案的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，有待于进一步优化） 第二章??项目开发建设的必要性 一、项目的背景 2009年，丽江市规划新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道，因新建道路对沿线民房进行了拆迁和征地，使得丽江市古城区西安街道办事处义正社区居民委员会福慧村村民小组失去更多的土地和房屋，为了尽快对失地社区进行相关补偿（或通过合法渠道获取相关的收益），并安置部分拆迁户，丽江古城区西安街道办事处义正社区居民委员会福慧村村民小组与丽江华首上领房地产开发有限公司于2010年6月6日签署《项目合作开发协议》，明确了开发模式、出资以及明确了以出售商品房以获取利润进行分配。 二、项目建设的必要性 1、发展丽江经济、推动丽江城市化建设的需要。 该区域近年来已经经过快速发展，建成了便捷的交通环境，配套完善、居住环境优美，地块紧邻雪山路一侧，进行改造和适应新城市发展的开发建设已经成必然。 2、安排失地农民住房问题以及社区失地后获取补偿的需要。 因市政道路修建，造成了该片区大量的农民失去土地，