华星2010年4月宁波戚隘桥1#商业地块定位报告.ppt

戚隘桥1#商业地块定位报告;三大战略目标;1、如何借势东部新城概念炒作，发挥项目的先天优势？ 2、如何通过市场占位，满足市场的基础上再创造市场？ 3、如何摆脱公寓扎堆供应同时产品同质化严重的市场？ 4、如何定位使项目的价格超越价值,实现利润最大化 ？;研究思路;解读项目;解读区域：东部新城;解读区位：紧邻东部新城;解读交通：核心枢纽;解读交通：双线轻轨;解读配套：不断成熟完善;解读环境：未来趋好;解读地块：精致社区;;解读市场;解读市场;宏观政策：频繁出台;一线城市反应：北京新房打折促销，二手房连跌三天;一线城市反应：广州郊区房价松动，退房现象激增;宁波楼市反应：新房开盘遇冷，案场来人量骤减;[宏观政策解读] ;宏观市场预判：2010年楼市展望;解读市场;单身公寓市场竞争格局 ;09年公寓市场：量价齐升，需求透支;;;泛东部片区市场：复式精装产品引??主流;东部新城中央商务区，集写字楼、商务公寓、住宅、商业于一体的近20万方城市商务综合体，公寓部分主要为挑高4.5米的复式精装产品，预计10年底开盘。;竞争个案：均胜翡翠湾;[公寓市场小结] ;在地块自身无不可复制的先天优势情况下，将其定位 单身公寓，推向红海市场参与竞争，无疑增加后期的 销售风险，我们不妨去住宅市场寻求地块的生存契机。;10年住宅市场：豪宅唱主角;泛东部住宅市场：中小户型短缺;泛东部住宅市场：购买门槛高;[住宅市场小结] ;[市场启示] ;解读客户;在界定项目的客户之前，我们先来看看区域类似项目的客户来源情况，提供一定的参考。 我们选取了江南一品和东寅商座的单身公寓产品作为项目的参考依据。;;参考类似项目的客户情况，结合项目主打“居住功能”的特点，我们认为项目的客户主要以自住型需求为主，投资型需求为辅，在此基础之上，项目的客户主要由以下三类人群组成：;基础客群 宁波市区的新宁波人;自住型需求带动投资型需求;项目定位;区域解读;大东城·创意Loft生活馆;60㎡为主，挑高4.5米的复式精装公寓;创意Loft空间示意;创意外立面示意;Thanks！