思源经纪保利地产天津武清项目第一阶段策划报告第三部分.ppt

武清主要在售项目——项目分布 武清主要在售项目——供应规模 武清主要在售项目——建筑形式 武清主要在售项目——户型结构 武清主要在售项目——价格特征及开发商品牌 武清主要在售项目客户构成 武清主要在售项目——小结 武清核心区域二手房市场情况 武清住宅房地产市场小结 项目本体分析 寻找最有价值客户，我们的准备： 为了对当前以及未来的市场、客户情况有深入的了解和把握，为定位工作奠定基础，我们对区域现状客户进行了有针对性地调研工作。 希望通过调研工作，能够准确高效的寻找到我们的高价值客户，并有针对的进行市场定位工作。 区域现状客户调研 区域内的主要购房客户来自于武清城区和开发区，其次为武清其他辖镇的移民。 来自北京、天津市区、北辰以及周边的客户数量较少，目前，在城铁正式开通前，区域对外埠客户的吸引力仍然较小。 区域购房者的职业以个体经营者、企业员工、公务员为主要客户群体。并且除个体经营者外，多为中层管理者 客户年龄/家庭结构与实际购房情况 客户对于目前居住的社区普遍表示满意，没有太多需要改善的。 区域内客户投资经历较少，多为自用客户，并且第1次置业客户较多。 二次置业客户比例高于投资客户比例，显示出：除投资客户外2次置业外，还有很大一部分客户属于二次置业的改善型客户。 投资客户少，1次置业和改善客户较多，反映出：区域的投资价值尚未被挖掘。 虽然目前已购房的客户中，投资客户较少且多为第1次置业，但调查显示，绝大多数人仍有购房需求，市场的需求量仍有较大的发展空间。 并且，目前被访者中仅有5%的客户为投资客户，而有再次购房的客户中，有接近一半的客户以投资为购房目的，未来投资客户将增加，未来市场中投资环境将逐步升温。 总体而言，未来区域市场内投资客户、多次置业客户将增加 受价格的影响较大，区域客户在户型选择时将呈现更加更加追求性价比的现象： 1居、2居，80-100平米的户型更加符合未来客户的需求，需求量将明显增大。 自用客户受价格影响较大，适当面积的户型，控制总价，可以满足日常需求即可； 投资客户更是希望控制投资额，以降低投资代价和风险。 高层及精装修接受程度 自用改善代表 新生购买力代表 区域客户现状 区域现状客户判断 区域现状客户判断 按每月20天工作日计算，在此购房的北京客户，仅城际铁路交通成本这一项，每月每人就要支出1600元（40*2*20=1600元）。 区域现状客户判断 项目本体分析 目的: 1、提高项目产品的丰富层次 2、形成多元化的产品梯度 具体体现: 1、规划C组团为低容积率产品； （多层、小高层） 2、A、B组团分背c组团部分容积率 （宜居型高层、栖居型小高层） 目的: 1,先期形成商业示范区,吸引客户关注 2,商家提前入住，营造生活氛围 具体体现: 1,商业配套可以集中型商业形式出现； 2,可引进大型超市，弥补区域不足； 3,打造外向型社区商业街； 目的: 1,放大景观对建筑的影响, 2,实现多剃次产品不同生活感受; 3,展现景观与生活的互融 具体体现: 1,社区高层中心景观的打造,提高不同产品的生活感受； 2,局部组团景观的运用； 3,充分考虑园林小品的介入； 4,强调景观实用主义及可参与性; 目的: 1、提高产品的综合性价比的优势 2、引导客户生活的新方向 3、让建筑真正融入生活, 4、强调实用主义产品; 具体体现: 1.强调人性化的设计理念,在现有的基础上不 浪费客户一平米的面积. 2,创新户型的应用,1.5、2.5形式的户型结构, 3,新风,中空玻璃等高科技含量的结合; 4,用建筑细节表现对产品更深层次的理解. 提升产品：亲情组合户型 针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。 吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。 2房2厅1卫 + 2房1厅1卫 目的: 1，通过推盘策略与销控策略，让项目始终成为区域价格的引领者 2，拉开了项目品质，同时形成了区域内差异化营销的亮点 3, 步步为赢，树立标杆 具体体现: 1，项目入市阶段推出高层住房，在保证现金流的前提下确保项目品质,中间推出高层及小高层住房部分产品，最后再推出保留部分高价值多层洋房产品，通过推售策略，提升项目价值。 2, 始终保持项目价格的区域标杆； 项目本体分析 附件１： 我司完善的营销体系 贯穿营销体系的核心营销思想：营销绩效管理 附件2： 思源公司简介 公司组织架构体系 思源经纪核心决策层人员 思源具备整合专业化资源平台的丰富经验 思源支持开放式营销平台的搭建 思源高层团队稳定，公司业务拓展不追求规模而专注于质量，因而可以长期专注于本项目，能够保证足