汉口北项目整体战略思考及定位.ppt

从房地产发展格局及区域现状客户构成来看，盘龙城板块面临来自金银湖和后湖的双重客户截流，但作为一个中大规模楼盘，基于企业稳健开发的战略目标，项目难以承载领导区域进行板块之争的重大使命，且盘龙城属于相对封闭的区域型市场，因此项目竞争更多来自于区域内。 从市场格局看，区域以巨龙大道为轴，沿道路两边形成聚集式开发，自西向东形成三个特色组团 市场竞争 结合企业目标及项目属性，本项目必须强化产品品质感，否则将陷入到激烈的市场竞争当中！ 市场竞争 根据城市属性和产品品质的综合比较，可将对手分为四种类型，竞争层级各有不同 整体来看，多数项目规划以行列式布局为主，建筑密度过高，居住舒适度和私密性不够 市场突破点一 市场突破点二 多数项目建筑外观设计缺乏创新，品质感不强，精细不足，质素趋同 市场突破点三 景观园林主题不鲜明，缺乏软景，规划欠缺层次感，精细化不足 市场突破点四 多数项目户型设计上中规中矩，整体创新不足，少数有赠送面积项目，受到市场追捧 市场竞争小结—— 结论1： 刚需主导区域市场，基于市场格局及企业目标，项目面临的竞争主要来自于盘龙城板块内部，且竞争异常激烈； 结论2—— 盘龙城区域内部划分三个组团，项目所在区域开发热点不足，且居住氛围不浓，满足基本生活的配套缺乏； 结论3—— 区域内产品大造水平普遍不高，同质化严重，少数产品在户型面积赠送、主题园林或建筑风格发力，营造市场热销，实现量价齐高； 项目属性界定 核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴 整体发展战略 客户分析 客户分析 承受总价在30~50万之间，主要以佳海工业园和汉口北市场的产业人群、小生意人为主，目前数量少，但随着产业的快速发展将增加；他们由于地缘关系，是本项目天生客户 盘龙城板块 客户分析 金银湖与后湖本地客户 与盘龙城类似，客户置业地点取决于地缘关系，置业原因大多数是投资或受城区价格挤压，受制于片区整体经济发展，客户总量极少，本项目吸引力有限 客户分析 黄陂与周边县市 出于进城心理、子女教育、工作关系到武汉置业，这批客户有钱的就会直接在市区买房，没钱的也在武汉市区租房或在现居地置业，对盘龙城意向不大，因此也不是本项目的主流客户 客户分析 武昌与汉阳客户 武昌以区域内的大学教授、公务员、企事业单位职工、生意人为主，汉阳则是工业人群居多，受制于三缘因素和区域融合度低的现状，除了小部分投资客，买家几乎不会选择到盘龙城置业 机会挖掘 项目属性界定 核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴 整体发展战略 客户分析 在成本型主导的区域市场，项目如何突破区域竞争建立项目的影响力？ 案例选取原则 1、成本型市场项目 2、有效突破竞争市场 3、实现市场影响力 案例借鉴 1、郴州龙泉名邸 案例借鉴 龙泉名邸位于都市核心区边缘，周边缺乏强势资源，项目先天优势一般 案例借鉴 开发策略：首期以低价入市，在持续滚动开发中逐步实现物业价值的提升 案例借鉴 市场突破手段一：完善相关配套，打造丰富的本体配套，并充分借助郴州市一流的教育资源 案例借鉴 市场突破手段二：自我造景，花费重金打造了郴州最大规模的纯泰式风情园林，成为项目的卖点 案例借鉴 市场突破手段三：创新应用，外立面采用了时尚、简约的现代主义风格设计，在郴州独树一帜 案例借鉴 市场突破手段四：利用错层挑高露台、落地凸窗、主卧套房等设计充分提升产品附加值，抓住客户的敏感点 ——Copyright ? 2011 Dicity worldwide. All Rights Reserved—— 中国·武汉 2011年6月 汉口北项目整体战略思考及定位 谨呈：武汉市凌峰置业有限公司 项目属性界定 核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴 整体发展战略 客户分析 汉口中心区 汉阳 盘龙城 黄陂区 本 案 从区位情况看，项目位处盘龙新城于黄陂区交界处，距汉口中心城区约30分钟车程，属于城市远郊地带 距离盘龙城版块东北方向约5公里，南到三环线，西到机场高速，东到岱黄高速。位于汉口的背部，是武汉市汉口北商贸物流的核心区域； 根据《武汉市都市发展区用地规划图2005-2020》盘龙城将建设成为一个集居住、商业、工业于一体的新城； 2011年4月，汉口堤角至黄陂区汉口北的轻轨工程奠基仪式正式启动，至此两年半之后，乘坐轻轨从汉口北到达汉口东北的堤角仅需七八分钟。而轻轨一号线二期工程黄浦新城站站点离本案仅一路之隔； 区域属性 区域规划 汉口北的入驻，势必将为区域经济发展起到推波助澜的功效，而轻轨一号线的站点设立，也犹如画龙点睛之