江苏启东电大地块市场定位报告.ppt

启秀花园工程地址：长江路与建设路的交界处物业类型：独栋、双拼、叠加建筑体量：100套叠加91套双拼51套独栋约7万平米容积率：0.45总套数：242套开盘时间：04年元旦〔中断销售1年〕面积区间：独栋330平米叠加260-289平米双拼220-268平米主力面积：独栋330平米叠加260平米双拼268平米销售均价：叠加3000元/平米叠加8000元/平米独栋12000元/平米主力总价：叠加80万双拼200万独栋400万销售率：约79%城东板块工程卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独栋产品、品牌开发商、学区资源分析启秀花园是品质较高的纯别墅社区，工程自04年起销售，独栋、叠加卖的比较好，双拼销售一般。目前工程采取口碑宣传、自然去化，没有做任何的广告和宣传竞争分析板块分析竞争分析潜在供给市场结论未来城中区域还有27.6万平米存量房竞争从目前市场的工程来看，真正有供给的工程只有景都小区、万豪花园、太阳城三个工程，供给量到达了32.3万平米，其中城中只有27.6万平米的供给量。剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪花园后续还有供给。其余工程均已进入尾盘销售阶段，剩余户型过大，总价过高成为他们的销售难点。项目名称总供应体量（万平米）销售体量（万平米）剩余体量（万平米）景都小区3.51.71.8明天广场20173永安广场541东方银座32.40.6万豪花园232.520.5太阳城17710名仕豪庭76.30.7合计78.540.937.6主城区土地严控，城北城东放量供给07年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块702地块现已面世〔太阳城〕。08年城中只出让了一块地825地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞争。但同时该地块的高地价使得本案在本钱上已经占得先机07年重点土地情况编号地块位置占地面积（M2）规划用途容积率(≤)起价（万元）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）竞得人635-1南苑路北、腾飞路东23335商业、居住1820万元1820万元52启东市中超房地产开发有限公司635-2635-1北侧23344商业、居住1820万元1820万元51.98南通金海浪房地产开发有限公司、启东翔鹰房地产有限公司644汇龙镇东郊村39030商业、居住3220万元3260万元55.68启东市枫达置业有限公司658开发区富源路北35073商业、居住2105万元2845万元54.08启东市银海房地产开发有限公司、启东市鑫磊城市综合开发有限公司、南通市华通房地产有限公司702紫薇三村北、和平路东侧73755居住、商业8630万元12650万元114.34上海润福房地产开发有限公司704中央河北侧、江海北路西侧10000居住300万元300万元20启东市开来房地产有限公司721汇龙镇医院北侧33194商业、居住≤1.355500万元5530万元111.06南通西欧房地产有限公司723汇龙镇台角村21435居住、商业＜1.82090万元3010万元52启东市中超房地产开发有限公司07年总共出让土地47.5万平〔建面〕，其中城中只有一块地块〔17万平米〕。08年共出让土地8块，共43.5万平〔建面〕，其中与本案临近的825地块，近4.4万平〔建面〕。08年重点土地情况编号地块位置占地面积（M2）规划用途容积率(≤)起价（万元）成交价（万元）成交地价（元/㎡）竞得人823长龙家具城西侧660.7居住＜1.65427427南通银洲房地产开发有限公司805原电大（幸一路西侧）6938商业、居住1＜～＜2.5156020802998海安县建宇实业有限公司、陈龙806-2华银紫薇苑北侧36755居住1＜～＜2507250721380东市新世纪交通建设投资有限公司806-1华银紫薇苑北侧36789居住1＜～＜2524552451426上海方德信置业有限公司724车城公寓北侧49426商业、居住1＜～＜1.62595807原顺天纺织地块37565.1商业、居住1＜～＜36720830长龙苑北侧40