第六章房地产开发的行业管理.ppt

* * 第六章 房地产开发的行业管理 各级政府及其城市建设主管部门对房地产开发企业的经营活动实行行业归口管理，以确保达到城市建设符合“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”目标要求。企业从事房地产开发业务必须符合一定的条件，才能开展各项活动。 第一节 房地产开发企业的设立与管理 房地产开发企业必须依法进行登记注册，在工商行政管理部门领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，才能从事和开展房地产开发业务。 一、房地产开发企业的设立条件 1．必须具有自己的企业名称、组织机构和章程 2．必须具有固定的经营场所和必要的设施 3．必须具有符合国家法律规定的资本数额和从业人员 4．必须具有承担民事责任的能力 二、房地产开发企业的资质管理与分级 1．房地产开发企业的资质管理 （1）资质等级的申报 根据二○○○年三月二十三日建设部修订的《房地产开发企业资质管理规定》，申请资质等级的房地产开发企业应提供有关的证明文件，向相应级别建设行政主管部门提出确认开发等级的申请，请求审批。 （2）资质等级的审批 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。不同的资质等级由建设行政主管部门分级审批。一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报住房与城乡建设部批准；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。对资质审查合格的房地产开发企业，由资质管理部门颁发房地产开发企业资质等级证书。 （3）资质年检制度 （4）禁止越级承接房地产开发业务 2．房地产开发企业资质等级标准 《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： （1）一级资质 注册资本不低于5000万元； 从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100％； 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 未发生过重大工程质量事故。 (2）二级资质 注册资本不低于2000万元； 从事房地产开发经营3年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100％； 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 未发生过重大工程质量事故。 （3）三级资质 注册资本不低于800万元； 从事房地产开发经营2年以上； 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程质量合格率达100％； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 未发生过重大工程质量事故。 （4）四级资质： 注册资本不低于100万元； 从事房地产开发经营1年以上； 已竣工的建筑工程质量合格率达100％； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 未发生过重大工程质量事故。 三、房地产企业的组织结构设计 1．房地产企业的特点 （1）资金密集：对资金的控制高度集中。 （2）管理密集：整合资源 （3）产品生产周