房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法.ppt

房地产策划业务培训课程系列之 本次培训的目标 初步了解商业市场调研的一般程序和步骤 初步了解商业市场调研的基本方法 初步了解商业市场调研中应注意的问题 市调的基本步骤 市调总结、评估及分析 市调的执行 市调的准备 市调任务的明确 市调任务的明确 Part 1 市调任务的明确 市调性质——项目研究调查、专题研究调查、基础普查 、补充调查 市调范围——城市商业全面调查、典型商圈调查、典型个案调查、特定商用 物业调查 市调对象——商用物业、经营商户、潜在投资商、终端消费者、业内专家 市调内容——基本信息、重点指标、供应水平、需求特征 市调时间——阶段性（几天、一周、十天）集中调查、长期性跟踪调查 市调的准备 Part 2 市调的准备 团队分工 市调负责人的确定 市调小组的划分 各小组市调任务的明确 市调工作计划及方案的制定 整体性工作计划（对内、对外） 市调工作时间安排 市调工作方案 委托方需协助的工作内容 项目研究所需的资料清单 市调的准备 市调表格及工具的准备 市场调研表 调查问卷 访谈题纲 数码相机 手提电脑 录音笔 资料预热 建立统一的项目专用文件夹，并按项目概况、城市规划、市场环境等建立子文件夹 项目组成员将搜集到的信息分别存入该专用文件夹 项目相关信息的阅读 公司过往类似项目研究相关内容阅读 市调的执行 Part 3 市调的基本方法 实地观察法 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验等方式掌握基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。 访谈法 通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。 问卷法 通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、入户访谈问卷填写等进行调查统计及分析。 参展法 参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。 市调的基本次序 板块、商圈 商业街、路街 商业网点、节点 面 线 点 市调的基本内容 商圈、板块 商业街、路街 商业网点、节点 功能、定位、档次、区位认同度、业态业种、交通、客流量、 重点商户经营概貌、商业竞争态势、消费者情况 长度、宽度、建筑层数、风格、商铺门面宽度、进深、层高、 购物舒适度、商铺数、业种业态、租金/售价、消费者情况 （年龄、性别、职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等） 规模、业种业态、功能、定位、档次、停车位、客流量、动线、 通道宽度、柱距、层高、空置率、消费者情况（年龄、性别、 职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等） 市调技巧（一） 商场租金或售价的获取 基本方式 假扮商户在商场招商或销售中心问询 通过二手中介了解 直接与商场内的部分经营商户攀谈 二手资讯的搜集 业内人士访问 注意的问题 租金是否含管理费？ 管理费是多少？ 商铺实用率多少？ 按建筑面积or经营面积计算？ 免租期多长？ 租金如何递增？ 市调技巧（二） 商铺面积的获取 基本方式 实地观察目测（地砖、柱距目测） 假扮商户在商场招商或销售中心问询 通过二手中介了解 直接与商场内的部分经营商户攀谈 注意的问题 区分建筑面积和经营面积 商铺面积以经营商户为单位 市调技巧（三） 业种业态的统计 基本方式 假扮商户在商场招商或销售中心问询 商场指南 现场记录店铺招牌及经营内容 注意的问题 应详细准确记录下每个商铺的招牌全称 应深入了解商铺经营业种的具体经营特点 市调技巧（四） 人流量的测算 基本方式 按工作日及双休日分开统计 分上午、下午和晚上三个时段 在每个时段选择15分钟计算进入商场的客流人数，并以此换算成全日客流量 各个主要出入口分开统计 二手资讯了解 假扮商户在商场招商或销售中心问询 直接与商场内的部分经营商户攀谈 市调技巧（五） 其他市调技巧 出租车司机聊天交谈 当地若干份报纸消费版、房地产版及促销、卖楼广告版 当地书店、公共场所翻阅或购买有关风土人情、旅游购物书籍 观察马路转角处或十字路口行人走向比例，判别消费吸引力方向 自行购物、消费，体验经营服务水平，钉住某一、两种大众化品牌商品（饮料、化妆、护肤、牙膏、男服、彩电、手机等）进行货比三家，观察商品关联度、档次、陈列水平、售价与促销等信息，从而大致判断商家经营管理水平 餐饮店关注翻台率，估算客流量和经营收入状况 拍摄技巧（一） 十字路口或人行天桥拍车水马龙道路、大商厦全景。 商厦应拍正立面、侧立面、广告牌、霓虹灯等标志性位置。 商厦内部拍首层、二、三层及顶层娱乐、饮食全貌或亮点一角即可，注意拍门口楼层分布指南