海花新城南苑项目可行性研究报告.doc

海花新城南苑项目可行性研究报告 第一章 概述 建设单位情况简介 南通新城控股集团有限公司是一家致力于融合中国传统产业，立足于资本市场与行业投资相结合的综合性大型投资公司，主要从事品牌汽车销售与服务，房地产开发以及啤酒酿造等行业。2002年实现销售收入3.5亿元，2005年实现销售收入6.2亿元，2006年各行业的销售额超13亿元，为地方经济的发展作出应有的贡献。集团公司以开拓市场为己任，立足于现有产业，并以自身的行业、资金优势，积极参与企业改制、资产重组，集团总资产8.07亿元，员工1261名，公司重视和培养人才，依靠一批专业精、素质高、能力强的优秀人才，结出累累硕果。 1.2 项目概况 （1）项目名称：海花新城南苑 （2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建设地点：友谊东路 （4）规划用途：居住、商用 （5）建设单位：南通新城控股集团南通新城控股集团南通新城控股集团南通新城控股集团(1)调查研究(2)方案选择与优化；(3)财务评价和经济评价(4)编制可行性研究报告随着南通城市化进程的推进和整体经济的增长，南通房地产市场仍将维持景气。同时，随着国家住房民生政策的落实和信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾将逐步得以缓解；市场也在博弈中逐步“回归理性”?南通房价近期的涨幅明显回落，成交量有所减少，这主要是由于国家宏观调控政策的显现，以及周边城市房价的回落对广大老百姓造成的心理影响的正常反映?目前南通房地产市场供求关系正在改变，市场供求处于总体平衡状态 图表可以看出，南通市商品房成交量于06年出现一个高峰值，07年以来商品房销售面积略有下降。 从月均成交面积来看，近两年房地产月均成交量有略微下降的趋势。 如上图所示，2006年，市场成交量明显高于市场供应量，2007年度受供应量影响成交量有所下滑。从土地市场我们也能发现，由于认识到供应不足，07年住宅用地推出量较06年几乎翻了一番。随着新增项目的上市，市场供应量将逐渐恢复到正常。 在苏通大桥开通之前，我们可以发现，南通市场基本属于一个封闭的市场，投资市场基本没有形成。市场需求量处于一个相对稳定的状态。我们认为随着南通宏观环境得到认同，房地产市场的投资性需求将扩大，即需求市场的必然扩容，随着新项目的上市，市场成交量将继续走上升通道。 （2）08年上半年住宅市场成交量分析 1-6月，南通商品房预售成交面积总体走势 图表显示，新东板块于5月中旬和6月底成交量较大，分别在250套左右。其余板块在此一个半月内去化起伏较小，基本维持在周成交20套左右的水平，新城区和新东板块在此期间退房各1套。 （4）典型楼盘的成交套数 板块 物业名称 5.16- 5.23 5.23- 5.30 5.30- 6.7 6.7- 6.14 6.14- 6.21 6.21- 6.28 6.28 -7.4 日均成交套数 港闸区 高迪晶城 7 5 5 8 3 4 6 0.76 港闸区 地中海花园 3 0 1 0 3 1 0 0.16 港闸区 苏建阳光新城 0 0 0 -1 0 0 2 0.02 开发区 军山半岛 31 2 1 7 3 2 1 0.94 开发区 优山美地 4 -2 3 2 3 3 1 0.28 市中心 七彩豪庭 2 0 1 -3 -2 5 1 0.08 市中心 尚德城邦 　 6 9 4 4 15 2 0.8 新城区 凤凰莱茵苑 2 4 2 11 4 1 3 0.54 新城区 七星花园 2 0 2 0 0 0 0 0.08 新城区 兆丰嘉园 -7 0 1 3 4 1 1 0.06 新东 天虹花园 1 0 4 2 2 2 1 0.24 新东 东晖花园 3 4 1 7 1 1 3 0.4 新东 万通城一期 248 23 5 5 3 4 8 5.92 新东 苏建花园 6 -1 0 0 -3 0 -3 -0.02 最近两个月以来，市场表现最好的是新东板块的万通城，项目日均成交5.92套的成绩远高于市区其他楼盘。军山半岛、尚德城邦、高迪晶城也取得了不错的成绩，日均成交接近一套。 （5）近年价格走势 价格走势反映商品房均价呈现平稳上升态势，2006年、2007年分别上涨了30%、15%，2008年上半年较07年亦上涨了接近7%。南通整个房地产市场状况良好。 （6）08年上半年住宅市场成交价格分析 从成交金额来看，3月份成交总额居于首位，但成交均价仅为3648元/平方米，居于末位。此期间成交户型以100㎡以下的小户型为主，价格优势依然是居民购房主要动力。2月份和5月份虽然成交量不多，但成交均价却处于高位，此期间一些中高档楼盘开始上市，由于总价较高，去化相对也较缓。 2.2当前住宅市场的流行趋势及特点 （1）各区域板块主要楼盘总体户型分析 由上图可以看出： 从去化套