中原2013上半年惠州房地产市场分析报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二级市场别墅成交 惠州市6月别墅成交178套，环比上升1.2倍；面积41572㎡，环比上升1.5倍。 惠城区28套，面积6279㎡，环比上升2倍；惠阳区76套，面积13648.7㎡，环比上升83%；大亚湾区3套，面积887㎡，环比下降85%；博罗县71套，面积20757㎡，环比上升16.8倍。 惠州市每月别墅成交面积走势图（单位：㎡） 二级市场别墅成交明细 从6月别墅成交明细看，惠阳片区的光耀将军湖以小房型别墅销售套数持续领先，成交40套，成交面积为4900.4㎡ ；成交量排第二为博罗片区的瑞亨半山1号，成交30套。 二级市场存量 6月市场存量情况，惠州市存量面积达1118万㎡，环比上涨2.1%；本月市场去化周期仍维持在18月的水平，环比下降1.36%，从整体市场去化情况来看，市场库存压力较大。 惠城区存量面积达311.4万㎡，环比上升0.88%；惠阳区238.76万㎡，环比上升2.51%；大亚湾区180.59万㎡，环比上升17.73%；博罗县219.43万㎡，环比下降4.6%，惠东县158.47万㎡，环比持平，龙门9.98万㎡，环比下降17.9%。 惠州市每月一手住宅存量面积走势图（单位：万㎡） * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 惠州市下半年供应分析 全市下半年市预计新增住宅供应约60976套，面积约628.35万㎡，惠城区占份额最大达32%，城市中心的优越区位条件仍然是众多房企必争之地，尽管近年来房地产热点版块有从中心向周围扩散的趋势，但中心区的供应仍然处于领先其他版块的高位，其次，受城市发展南拓北进的规划利好影响，惠阳区及博罗县供应也持续增多，保持较高水平，占比分别达23%及21%，整体而言，主城区供应保持主力位置，惠阳区、博罗县占比份额进一步凸显。 惠州市（三区三县）各区县新增供应占比图 惠城区历年供应分析 2007年至今，惠城区供应量总体呈现逐年上升趋势，而2012年供应量仅有270万㎡，环比回落38.3%，主要由于11年供应充足，主力消化库存，部分供应量延缓至2013年放量，预计环比上升12.15%，由于今年市场预期趋好，政策大环境稳定，而从2013年1月至5月已供应面积仅有102.37万㎡，下半年预计新增供应为200.77万㎡，在大环境较为稳定的情况下，房企逐步发力，下半年供应量将持续平稳增加，供应主力或将集中在下半年。 2013年1月至5月去化面积130.94万㎡，2012年消化307.06万㎡，以此计算，月均销量达25.76万㎡，目前惠城区总体存量为241.33万㎡，库存消化周期达9.4个月，目前库存压力依然较大，而预计下半年供应量达200.77万㎡，供求局面较为平衡。 去化及库存情况 2007-2013年惠城区新增供应走势图 惠阳区历年供应分析 2013年1月至5月惠阳整体消化37.32万㎡，2012年消化85万㎡，目前2013消化速度超越2012年，因此销量月均达7.2万㎡，目前惠阳总体存量为236.6万㎡，去化周期达32个月，库存压力居高不下，新增供应过大或将进一步加剧库存压力，预计供应量暂不会大批量推出。 08年至今，惠阳区在08年至11年供应量呈现逐年上升趋势，而2012年供应量有所放缓，环比下降15.6%，今年预计供应约112.03万㎡，预计环比下降16%，由于库存压力持续较大，供应量相对放缓步伐，而从2013年1月至5月已供应面积28.53万㎡，下半年预计新增供应为83.5万㎡，供应主要集中在下半年。 去化及库存情况 2008-2013年惠阳区新增供应走势图 总结 政策面宽松加上后市预期稳定，惠州整体市场面向好，新房成交量升价稳 1 在地王频出的上半年，惠州土地市场表现可圈可点，溢价地块有所增加 2 快走快销促使吸纳周期回调，库存压力小幅减缓，供求逐步回归平衡 3 下半年供应进一步放量，城区、滨海线产品竞争更为激烈，价格将保持小幅上升态势 4 附录2013年6月份月度数据 Part C 一级市场概况 Part C.1 一级市场概述 土地特点 供应增加 成交上扬 均价下滑 本月经营性用地供应13宗，总面积约40.5万㎡ ，挂牌金额合计约5.29亿元；新增供应总面积及挂牌总金额环比上月上涨显著。 本月经营性用地成交8宗，总面积约17.66万㎡ ，成交金额合计约2.01亿元，成交总面积及成交总金额环比上月涨幅明显。 本月经营性用地挂牌均价1306元/㎡，环比上月上涨；本月成交均价1138元/ ㎡ ，环比上月下滑。 一级市场供应 6月份惠州市经营性用地挂牌宗数为13宗，环比持平，同比下降32%；挂牌面积为40.5万㎡，环比上升52%，同比下降37