北海海门天域项目发展战略及整体定位世联.ppt

;今日汇报内容——;本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的;第一部分;旅游城市，全国十大宜居城市之一，外来人口较多，经济增长迅速;位于银滩西区，紧邻冠头岭；景观资源丰富，但目前缺乏旅游配套;围绕一个成熟的18洞高尔夫球场，内部水系丰富;项目周边交通便利，景观资源丰富；但有待拆迁的村庄影响了周边的氛围;大规模中高容积率项目 ，场地较为平整；四块地围绕高尔夫球场，具有不同的资源条件;项目属性界定——;第一部分;海门天域作为嘉和旗下优质项目，应承担高形象、高收益、低风险的发展目标;在嘉和集团的通盘考虑下，本项目具有侧重点不同的远期和近期目标;第一部分;北海房地产：波动型市场、政策敏感、量的波动大;北海未来：海岸线丰富，一线海岸线上项目众多，供应量极大;核心问题——;第二部分;宏观大势;*;*;*;*;以外地客户为主，房价近年来上涨，房地产总体比较健康;盘点市场的年消化量，平均在120万㎡左右，新盘交易量不足90万㎡;盘点市场的存量土地及新增土地，总量接近1200万㎡，需要10年以上才能完全消化;市场总结——市场多波动而难以走量;宏观大势;*;从海南置业群体来看，海景资源的稀缺性和投资前景成为中高端客户的购买驱动;*;*;*;北海的海景资源和气候条件相当优越，未来其宜居宜游的特性将会进一步显现;通过三亚高端度假物业的价值演变轨迹，可推知北海未来高端度假物业的价值利好趋势;“北部湾经济圈”战略的提出，将作为中国经济第四增长极打造;在优惠政策和投资方面大力支持北部湾开发，目前产业增长已经初见成效;基础设施逐渐完善，交通日渐发达，并拉近和珠三角的距离;北海旅游人数较多，并着力打造无污染产业、环境宜居的城市;*;借鉴其他城市群的发展经验，未来将会出现大量区域级的度假客户;从北海的房地产发展历史来看，中短期高回报率是过去房地产市场兴起的主要推动力;09年大量外来客户涌入的同时，也带动了本地客户对“海景” 物业的投资;*;远期来看，北海是一个旅游资源驱动的市场，度假物业具备更大的增长空间;市场未来将经历一个“转型期”，实现客户结构的转型;“北部湾1号”热销现象的思考——;宏观趋势对本项目的启示——波动型的市场里需要找到稳定的支撑;第二部分;市场机会;北海分为4个发展板块，呈单核分布，海景片区近年开始有大的突破;城市中心片区——生活配套齐全，商圈集中，高租金和投资回报率，未来供应向周边扩散; ;城南片区——城郊结合区和二线度假区域，主打海景吸引客户，品质不一，格局混乱;银滩片区——休闲度假片区，吸引海景度假客户及少数本地高端客户;*;片区小结——度假物业功能性不强，居住度假混搭，导致度假物业档次不高;价格构成——高价格楼盘主要分布于海景板块，与市中心楼盘价格拉开差距;各版块销售量统计——市内仍是消化主力，但滨海物业逐渐受到追捧;未来两年供应趋势——市内以中小盘供应为主，各大楼盘供应集中于滨海区域;银滩区域在结构上分为中区、东区和西区三个功能分区，承担的作用不同，是北海市旅游的一张重要名片;银滩中区——纯旅游区域，配套建设基本完毕，以度假型酒店为主，主要面向国内游客;银滩西区——知名程度高，靠近市区，有一定的度假配套;西区正在开发的项目形成了各自的特点与特色，不断升级区域的度假配套;银滩板块情况分析——各区域间的竟合关系大于竞争;银滩西区核心区域，依托成熟的高尔夫体系和近山近海资源，具备良好的高端度假物业基础;距离城市中心较近，在完善配套的前提下可形成自我中心化的城市价值;从未来供应看，项目短期内面临银滩外高端楼盘竞争，长期还面临众多一线海景大盘的竞争;由于本项目近海而不直接临海，在未来的海景竞争中处于不利地位，并将影响产品价值实现;区域价值总结（暂不写）;市场机会;案例借鉴——滨海物业在缺乏一线海景的情况下如何提升项目价值？;金泰山屿湖模式——主打岛居模式实现海景的突围;打造安全性与私属性的宁静岛居度假生活方式;西班牙建筑风格，与水景、园林巧妙融合，尽显三亚的热带风情;注重景观的极致利用和岛居度假方式的营造，私属资源、经典产品和高端服务提升层次;从贵族式服务和私密性氛围上成功突围;结合整体规划、水系、道路、园林和建筑小品的设计保证每栋别墅的私享空间和生活私密;私人管家式服务为主导的服务体系，一站式、一对一的专属服务，提升客户度假生活享受 ;二线海景的亚龙湾5号浓郁风情、特色的产品和私享的服务成就了其三亚顶级酒店的地位;Atlantis Paradise Island 毗邻巴哈马首都NASSAU，是以岛居酒店群闻名的旅游胜地;在室内装饰上，以尊贵华丽为主题，充分彰显酒店的品味与时尚，吸引诸多世界名流常年下榻;在资源整合上，以传递民族文化特色为手段，融合当地人文资源，凸现项目特色;酒店服务泛化至整个度假区，提升项目的整体价值;以齐全