曼哈顿项目营销策划提报.ppt

形象展示建议 通过主展场布置，向上门客户传递优质房源信息 主展场 主展场应选择昭示性好的地点 道具展示精细考究 功能分区合理：模型区把整体区域资源归纳入盘，展示区域价值；设置商务体验区，将客户洽谈区包装成不同风格 整体区域规划制作立体模型墙面挂置 咖啡吧 酒吧 雪茄吧 立刻行动 形象展示建议 增添商务气息，合理划分区域 写字楼大堂 商务：符合甲级写字楼定位，形成商务氛围；划分公共、活跃的区域，及私密、沉静的区域。 质感：商务式办公的浓缩，让客户时刻享受高品质的质感空间。 建议：将售楼处从大堂撤出，进行重新布置 立刻行动 * * * * 2002--2004 A 起步 B 演变 C 质变 住宅、沿街作办公用阶段 以人民路沿线沿街门面房、相邻住宅小区、少量办公楼较为集中，自然分布状态 商住分离阶段 以人民路、前进路、朝阳路、长江路及与其交叉道路沿线及市政府周边，分布集中在主城区 纯写/创新产品出现阶段 受城市规划、交通、产业格局驱动明显，新盘主要分布在前进路沿线和新区 D 升级 整体品质升级阶段 以5A甲级为标准打造产品，第一梯队项目较多，以既有区域内标杆项目，带动整体市场品质提升 2005--2007 2008—至今 2010及以后 城中核心区 核心区外围 城南新区 沿前进路区域 产业园区 沿前进路区域 核心区外围 与城市经济发展相伴随，昆山写字楼整体市场呈现阶段性发展的特点 写字楼市场 城中核心区： 城市快速发展前的一批老商住混用或者商住初步脱离的办公楼，物业档次较低； 随着城中CBD建设的推进，东兴街沿线正在形成新的高档次商务楼。 核心区外围：昆山单核城市快速扩展时诞生的一批中端办公楼，受政府推出土地性质要求明显，体量不大，品质有所提升 城南新区：昆山产业和铁路交通的快速发展，带动区域商务发展，办公品质逐步升级，近期引领了昆山商务潮流 沿前进路区域：东拓西进规划布局，直接催生沿前进路一线办公市场发展，办公整体品质提升，渐成为昆山商务氛围集中区 前进路沿线 地段、规划驱动 产业驱动 交通驱动 整体格局之下，写字楼板块特色明显 曼哈顿国际 华敏世家 中茵世贸 长城国际 隆祺丽景 帝景天成 中航城 2010年下半年昆山写字楼体量汇总 永泰国际大厦，9、10、11层共20套写字楼在售，均价11000元/㎡，5年包租。一次性返首付。 亚太广场，部分办公楼年底开售 尚东国际，60多套办公楼在售，均价6500元/㎡ 台昆国际，35栋独栋、18栋双拼、7栋联排别墅式办公楼10月开售 量 体 项目目前的竞品主要集中在前进路沿线，有中航城、隆祺丽景、中茵世贸、新晶商务大厦，体量大约1.3万余方，竞争较激烈； 今年下半年到明年上半年，包括城中CBD在内的昆山新推高档次楼盘体量庞大，同质化产品进一步增多，竞争将愈演愈烈； 本项目必须在大量新写字楼充斥城中市场之前，充分利用区位优势与现房优势，抓紧市场时机，在竞争激化前完成销售! 主流商圈，包含大型商场物业、大型商业街，以购物、娱乐、休闲为主 区域型商业，超市，购物中心，专业市场，住宅底商 区域型商业，超市，购物中心，住宅底商 社区型商业，超市，住宅底商 城中：昆山传统商圈，以人民路为主要商业圈，商业网点密集，高端商务资源丰富，几乎所有的市级商业中心都集中在市中心以内； 城东：除弘基财富广场等部分商业运营外，城东后续商业供给量大，未来发展潜力较大； 城西：商业发展缓慢，都为住宅底商，尚未形成规模化商业聚集地，目前在建的主要有百乐门、凯迪城等社区性商业； 城南：以吉田广场为核心，形成南部商服中心，吉田广场引进的5万平米的乐购大型购物中心，已培养一定的人气和优势，具备形成商圈的成熟条件； 城北：现为传统自发形成的低层次商业、萧林路、春晖路商圈，目前城北也已经有易初爱莲，同时川普吸引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街等项目的相继入市，将推动城北商圈的形成与档次提升； 商业整体分布——城市单核商圈，商业消费主要集中在市中心区内，其核心商圈的地位难以撼动！ 商 业市 场 昆山城市规划方向 西 东 商 业 市 场 竞争楼盘检索——现状 城北 城西 城东 城 中 城南 温莎堡假日广场 25000元\平米 中茵世茂广场 31600元\平米 本项目 11000元\平米 北 门 路 萧林路 人 民 路 国际模具城 5600元\平米 中航城 15000元\平米 上海公馆 11000元\平米 目前昆山市区在售商铺存量较少，多为尾盘，且近期不会有大量新推商铺楼盘供应！ 昆山城市规划方向 西 东 商 业 市 场 竞争楼盘检索——趋势 今年下半年到明年年初，昆山商业地产将面临市场真空，此后，随着新楼盘的陆续推出，将上演激烈竞争，抢占市场先机，势在必行！！ 实现销售目