郑州上街建业·森林半岛营销推广计划.ppt

上街建业·森林半岛2009年营销推广计划 智信广告 2009年1月 目录 第一章：2008年营销推广回顾 第二章：09年整体营销推广计划 第三章：阶段营销推广工作执行细化 第一章：2008年营销推广回顾 一、08年销售总结 上街建业·森林半岛一期房源共计426套，已推出房源 285套，08年6月份开盘，至今已售房源93套，销售率32.63%。 1、各楼栋销售分析 综上得知：共推出的9栋楼，平均销售率为30.28% 同样是小三房，3#楼销售率最高，而1＃楼仅靠近中心景观带的东单元销售了 3套，9＃楼位置不太好，仅销售1套，12＃楼因靠近许昌路，客户害怕将来 入住后会吵，销售情况也不好。 同样是四房，15＃楼比8＃楼位置好，将来受二期工地施工影响小，因此15＃ 楼销售率较高。 2、各物业类型销售分析 从推售比例来看： 85-90㎡小三房占据总推售套数的42.11%，是目前销售的主力户型； 其次为的大三房，占到总推售套数的25.26%；再次为四房，占到总推售 套数的16.84%，一房、两房数量较少，且集中在5＃楼内，作为本次推售 中的补充户型，二者套数之和占总推售套数的15.79%。 销售状况分析： 五组户型去化较为平缓，销售率均在31%左右，但由于小三房、大三房 的套数基数大，剩余量较多，没有呈现出主力户型畅销的局面，因此将成 为下阶段销售的重点。 二、销售综合情况分析 1、市场因素分析 整体市场环境因素：受国家政策和整体经济形势影响，客户持币观望 情绪较重。国家近期频频出台新政，相反加大了客户的观望心理。部分 客户因为股市情况惨淡，资金套牢，无力转投房地产。 区域市场因素：上街市场不大，但竞争较为激烈。目前已有项目20余 个，且不乏大体量楼盘。直接竞争对手如亚星·江南小镇，已于11月份 开始排号，未来将分流部分客户，对项目造成威胁。 2、产品特点分析 畅销产品： 高楼层一房、四层两房：面积小、总价低，性价比高，易住易投资，升 值空间大； 低层小三房：位置好，面积小、总价低，比较适合居住； 低楼层四房：位置好、户型合理、符合高端客户需求。 滞销产品： 低楼层两房：客群比较年轻，承受能力有限，且临街怕吵； 高楼层大三房、四房：面积大，总价较高，年轻客群承受不了，能承受的目标 客群又不愿选择较高楼层。 3、客户置业心理 习惯于买现房的上街客户虽然认可建业的品牌，认可森林半岛的地段 和建筑品质，但价格高于平均水平近1000元，让他们对建业·森林半岛 敬而远之。年轻的购房者愿意买建业的房子，但其经济承受能力差，对 价格非常敏感。高端客户在进行综合比较后，虽然可以接受价格，但户 型吸引力不足，所以仍抱观望游离态度。 第二章：09年整体营销推广计划 一、09年销售及营销推广目标 营销目标 09年全年销售任务4000万元—5500万元，销售房源120—150套。 营销推广目标 1.继续加强建业的品牌影响力，提高品牌美誉度； 2.持续维护建业·森林半岛的高端品质形象； 3.促进销售目标按时按量完成； 4.谋求企业品牌与项目品牌的高度融合。 二、整体营销推广立足点 三、整体推广思路 随着17年18城的品牌导入，建业在三级市场的构想目标完成，各个地市项目 形象的积累，上街建业·森林半岛在过去的2008年里，在准现房、精美样板 间、高品质生活氛围的感染下，09年的营销推广主线也逐渐清晰。 建业·森林半岛在2009年的营销推广中，将延续两个主题方向： 1、项目+品牌高度持续提升 2、项目品质生活的体验与感受 在推广诉求中，应结合工程上的景观完成及8月份交房的工程节点，继续加强 准现房诉求，以产品和服务双向高附加值来与客户达成情感共鸣，刺激消费 者的购买意愿。 因此，2009年营销推广以“品牌绽放年”为营销主线，贯以琢玉行动的实施、 深化，附以体验营销、情景营销、情感营销、泛营销等营销动作，提升项目在 市场中的热度。  建业·森林半岛（上街） 2009建业品牌绽放年 三、整体推广策略 深化服务，主线明晰 整个年度的工作以“产品服务升级”为主线，在营销活动方面，作为产品 服务系列活动，有效增