郑州市易元国际项目定位及开发建议报告.ppt

易元国际项目定位及开发建议报告 写在前面 写在前面 目录 市场认知 市场认知 市场认知 市场认知 市场认知 市场认知 市场解读 市场解读 市场解读 市场解读 市场解读 分析展望 目录 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析 项目现状 项目位于郑东新区周边配套规划较为齐全，但目前很多都属于在建，土地属于生地状况。 项目所处位置在城市发展方向，易打造高价值项目 项目距离信火车站商业圈比较近，操盘思路针对投资型置业有较高的优势 项目SWOT分析 项目地块方向 地块适宜性 项目地块小结 目录 战略定位 战略定位 战略定位 战术定位 战术定位 战术定位 战术定位 战术定位 战术定位 战术定位 项目产品配比建议 战术定位 战术定位 战术定位 目录 平面布局建议 规划建议 酒店及商务SOHO配套相关建议 三大支撑构筑顶级国际商务平台： 1.商务关系； 2.商务链接； 3.商务交流 硬件：先进信息平台，六类综合布线系统结合光纤，满足未来资讯不断发展的需要，即时共享全球信息资讯，与世界商务同步 100%自由布局，网络架空地板：地板内敷设，地板下15cm高度内自然形成敷设线路的网状线槽 软件：顶级会员专属 CLUB，进驻企业均将成为 VIP白金会员 本项目的商业配套形式出现，主要是补充其他业态不能涵盖的辅助性商业，一句业态配给原则，主要围绕商务氛围进行业态分割，其中着重考虑项目属于生地的客流日夜东线，以保障项目在黄金时间阶段客群氛围浓厚为主要目的。 项目的地下室，除去配合项目主体的人防要求以外，主要为车位和服务性设置为主，增加项目的功能性，并导入人性化设置 测算条件说明： 我司优势 我司优势 我司优势 我司优势 我司优势 办公 商务SOHO 100% 小计 30％ 70-80 套房 70％ 30-40 单房一卫 套数比 面积区间（建筑面积㎡） 户型 规划建议 约6.5万㎡ 总面积 3-30层 楼层分布 3.6 约2000㎡ 99.99米 写字楼 层高 标准层面积 楼高 产品表现 写字楼 规划建议 基础配置 小型售卖中心 附加功能 溢价功能 中档咖啡厅 健身会所 品牌咖啡厅 Mini品牌超市 中高档餐饮 品牌健身会所 健身中心 洗衣房 游泳池 水疗按摩室 便利店 美容美发店 红酒吧 音乐吧 商务会议中心 SPA 规划配套建议 业态建议 壹 贰 叁 业态配给原则 符合原则： 业态配给符合土地性质、开发理念、区域规划、行业政策等。 经济原则： 业态配给以有助销售，整体互补，相互支撑等。 形象原则： 项目所处区域为城市高含金区域，项目打造的也是高端商务项目，注重形象。 业态建议 办公 酒店 办公 商务SOHO 写字楼 地下室 商业 整体功能示意 业态建议 业态分解 酒店 酒店部分属于项目的最高价值业态，作为发展商的自持产业，在整体项目开发布局中属于项目功能补足型业态，建议在这个业态上补充项目的国际元素，提高项目形象，在项目开发、营销、口碑上都给于相应的支撑，可考虑和国际知名酒店进行各种方式进行合作，例：希尔顿酒店、洲际酒店、圣达特国际集团、万豪集团、喜达屋集团等，一个方面支撑项目形象，一个方面也有助酒店的运营。 业态建议 业态分解 商务SOHO 从功能层面来看，商务SOHO是酒店的升级版同属于项目的高价值业态，是服务新概念经济居家办公的产品，投资前景、升值潜力在商务项目中属于高端产品，该部分物业在沟通过程中也将作为发展商的自持物业，建议同酒店形式和国际化元素进行结合。在本报告中不再过多阐述。 业态建议 业态分解 写字楼 业态建议 业态分解 商业 国际水会，涵括洗浴、水疗、养生、健身、SPA、小型影院等，作为项目主力店。 商务咖啡、茶楼、高档礼品等+银行、邮政类配套作为项目商业的业态主要定位。 业态建议 业态分解 地下室 地下洗衣房 职工餐厅 储物间 项目经济测算部分 1、项目总占地约22.5亩,项目前期土地成本按约9000万元估算 2、酒店、写字楼、商业裙楼部分建安成本部分除正常建设安装成本外，含概相关空调配套、机电配备、电梯、外墙装饰等综合考虑后取行业经验值以2800元/平米综合数仅做粗略概算。 3、项目配套设施造价为350元/平方米(含：给水、排水、电、气、暖、通讯、有线、光缆、安防、道路、广场、园林、公厕、垃圾站、公共用房、配套费、等项目综合情况考虑取值) 4、业态配比分布情况：此测算是根据我司建议项目定位配套比例情况进行，具体配比情况为：酒店面积约2万平米，商务公寓部分为1.5万平米，商业部分为6000平米，写字楼部