房地产行业万科点评及物流地产行业分析：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产迎跳跃式增长.pdfVIP

行业深度研究报告 目录 一、万科参与普洛斯私有化：万科入股普洛斯、协同效应强大，助力物流地产跳跃发展 5 （一）万科为主的中国财团参与普洛斯私有化，预计收购方案将于18 年4 月前完成 5 （二）万科物流地产快速扩张，协同普洛斯优势互补、助力物流地产跳跃发展 7 （三）本次收购价较普洛斯NAV 溢价12%，但考虑协同效应后收购估值合理 9 （四）对万科的投资建议：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产开启跳跃式增长，维持推荐评级 10 二、我国物流地产发展空间：国内物流地产投资机会已来临，物流仓储需求高速增长 10 （一）电商时代全面崛起，配套物流需求显著提升 10 （二）物流行业政策逐渐落地，主推降低成本、促进企业规模化 12 （三）产业转移加速进行，仓储业投资规模持续扩扩张 14 三、中国物流地产巨头——普洛斯：亚洲最大物流地产商，开发+基金打造闭环缩短投资回报期 15 （一）普洛斯简介：08 年分离于美国普洛斯、10 年于新加坡上市，目前为亚洲最大物流地产商 15 （二）物业运营业务：优秀管理奠定高出租率和高续签率 18 （三）物业开发业务：三大业务模式奠定核心竞争优势 22 （四）基金管理业务：前端开发+后端基金打造闭环缩短投资回报期 23 （五）财务分析：高利润率体现租赁优势，公允价值计量提前变现持有物业价值 24 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 ）1210 号 2 行业深度研究报告 图表目录 图表 1、7 月14 日普洛斯公告接受由万科等组成的中国财团每股3.38 新加坡元收购要约 5 图表 2、本次参与普洛斯私有化的中国财团组成情况 6 图表 3、普洛斯选择中国财团的原因在于：价格高于历史价、交易确定性高、预期如期完成 6 图表 4 、本次普洛斯私有化后续进程的时间表 7 图表 5、2014 年5 月北京万科与廊坊控股签订《战略合作框架协议》 8 图表 6、2015-2017 年间万科获取的物流地产项目情况 8 图表 7、普洛斯NAV 估值 10 图表 8、中国网购市场交易规模和占比社会消费品零售额比例 11 图表 9、中国进口电商市场交易规模和在进出口总额中渗透率 11 图表 10、快递业务收入当月值及同比情况 12 图表 11、快递行业日均业务量和最高日业务量（亿件） 12 图表 12、2014-2016 分月业务量（亿件） 12 图表 13、2013-2016 年物流行业相关政策和文件一览 13 图表 14、历年中美日物流成本占GDP 比重 14 图表 15、东西中部固定资产投资完成额比例 14 图表 16、东西中部固定资产投资完成额同比 14 图表 17、国内仓储业投资占比全国固定资产投资总额 15 图表 18、全球电子商务销售额占比总零售业销售额 15 图表 19、中美日人均仓储面积对比（平米/人） 15 图表 20、普洛斯全球业务分布 16 图表 21、普洛斯与全球竞争对手市场份额情况 16 图表 22、普洛斯全球建成物业面积分布 17 图表 23、普洛斯股价走势 17 图表 24、普洛斯股东构成 18 图表 25、普洛斯投资者分国家构成 18 图表 26、普洛斯四大业务平台形成网络效应 18 图表 27、图表普洛斯全球净资产价值分布占比 19 图表 28、合作伙伴百世物流伴随普洛斯加速扩张之路 19 图表 29、普洛斯中国业务分布情况 19 图表 30、普洛斯中国物业面积市场份额 20 图表 31、普洛斯长三角区域物业运营分布 20 图表 32、普洛斯运营特点 21 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 ）1210 号