[调研资料]山东日照项目市场调研报告.ppt

宏观背景 城市简介 城市简介 城市经济 城市经济 城市经济 城市规划 城区规划 市场背景 土地市场 市场概述 板块分布 板块研究 个案分布 个案情况 个案情况 供应分析 形态分析 容积率分析 建筑风格分析 主力面积分析 主力户型分析 单价分析 总价分析 去化分析 去化分析 去化分析 去化分析 客源分析 未来供应 市场结论 项目分析 项目区位 周边环境 项目现状 SWOT分析 项目定位 价格定位 价格定位 价格定位 客源定位 客源定位 其它建议 山海天 石臼区 新城区 老城区 板块 上海、浙江、江苏、北京、山西等地投资客 休闲、度假、投资 开发区白领、港务局等企事业单位员工 自住 周边县市、东北、上海、江苏等地投资客 自住、投资 日照本地、周边乡镇 自住 主要客源 主要置业目的 从上表中可以看出，目前老城区、石臼区为本地人置业首选区域，主要原因是价格便宜、生活便利、居住氛围浓厚等。除本地人自住需求外，部分外地人也会选择区域内品质较好的物业进行投资，以方便出租。 而新城区由于价格较高，本地人无法承受，因此在新城区购房者大多是当地公务员、私企业主以及外地投资客，投资客占购房者比重超过了50%。 山海天由于具有优秀的景观资源与旅游资源，具有相当大的升值空间，因此区域内项目大多为外地投资客所购买，本地客户较少。 萃园 体量：约40000M2 御景东方 体量：约150000M2 友谊家园 体量：未知 盛祥佳苑 体量：约30000M2 万锦海岸 体量：40000M2 东方一品 体量：50000M2 碧山临海 体量：120000M2 从上图可以看出，短期内日照主要住宅供应集中在石臼区，新城区、老城区、山海天等板块供应量略显不足。 目前已知的全市主要住宅供应量大约在43万方左右（未计本项目），其中石臼区占全市的比重超过了50%。 未来主要供应楼盘分布图 本案 供应情况：老城区项目体量较小，供应量不多，新城区、石臼区项目体量一般较大，且供应量充足，山海天则以超级大盘——教授花园为主要供应，其余项目较小。 项目品质：老城区、石臼区、山海天项目容积率普遍较低，而新城区由于地理位置原因，项目大多容积率较高。建筑风格方面，整个日照主要还是以现代风格为主，辅以部分现代简约与欧式风格建筑。 户型面积：老城区、石臼区作为本地人的传统聚居区，主力房型主要以80-90M2左右的2房与小三房为主，而新城区作为日照市居住品质最高的区域，其户型面积较大，甚至有仅供应200M2左右房源的项目，如地王豪庭。另外，经过实地调研发现，日照市场上还存在着大量小于80M2的超小3房，这与当地看重房间数量、客厅面积的特殊购房习惯有关、 价格情况：老城区、石臼区在整个市场上出于价格谷底，均价普遍在3000-3500元/M2左右，新城区房价约在5000-6000元/M2,较上述两区高出近一倍。山海天区域内目前在售项目不多，根据海景资源不同，价格相差较大。 去化情况：老城区、新城区、山海天三个板块去化速度较慢，而石臼区由于周边临近经济开发区且价格较低，因此区划速度较快，基本上是其余板块的2倍左右。整个日照市主力去化房型大多为经济实惠的2房以及小3房。 客源情况：目前老城区、石臼区主要客群为本地客户，而新城区由于价格较高，购买者大多为外地投资客以及本地部分高收入人群，而山海天作为旅游区，购买者大多为上海、北京、江苏、东北等地的游客以及投资客，这部分人在满足自己度假休闲需求的同时也期望能够因此而获得部分投资收益。 结合以上几点可以看出，目前日照房地产市场运行平稳，潜力较大，本地客户依然是日照房地产市场的主力客群，但居民收入较低、人口较少等因素限制了进一步发展。 项目地块位于山东路与临沂路交界处，紧邻规划中的日照市文化中心，距离市政府2.5km左右，处于老城区与新城区的过渡区域，属旧城改造范围，项目区域周边发展相对较为滞后。 本案 老城区 新市区 市 政府 水上 运动 基地 经济开发区 项目区位示意图 大 学 城 山海天 旅游区 文化 中心 纬 二 路 项目地块南临山东路，相邻建筑物主要分布在山东路，周边相邻建筑物较少。 临 沂 路（在 建） 山 东 路 商 业 街（规 划） 兖 州 路 纬 一 路 东港建设 酒店 地块 地块 地块 地块 地块 地块 项目地块现为毛地，内部较为平整，呈不规则四边形，南至山东路，北至纬二路，被临沂路、商业街和纬一路纵横分割为六块。 地块紧临山东路和临沂路，进出新、老城区都比较便利； 紧邻规划中的日照市文化中心； 项目规模大，有利于树立品牌知名度； 规划产品类型丰富，商业部分有助于完善自身配套； 优势（Strength） 目前，周边公共交通、生活配套设