北京清河商业城市综合体项目市场定位报告.ppt

清河商业项目市场定位报告 汉博研究院 2008年3月 市场定位的总体思路 目录 区位分析 市场机会分析 市场定位 业态布局与规划建议 租金分析与盈利模式建议 APPENDIX 1：成功案例：区域性商业中心 APPENDIX2：商业项目工程需求 目录 区位分析 市场机会分析 市场定位 业态布局与规划建议 租金分析与盈利模式建议 APPENDIX 1：成功案例：区域性商业中心 APPENDIX 2：商业项目工程需求 商业的分类 项目辐射商圈初步界定 根据项目所处区域的特点，以及周边道路的通达条件，我们初步本项目的辐射商圈界定为北到西三旗桥，南到上清桥，西到信息路，东到育新南路的围合区域，如图，覆盖项目周边3.2km的区域。 商圈内人口总量 从物业构成上看，本区域属于一个居住区 本区域商业现状 综合来看，本区域更多住宅区的消费特性，更适合于作配套消费性商业设施 可视性：由于东侧距离八达岭高速仅300多米，且在八达岭高速和地块之间为清河农副产品交易市场中心，建筑较矮，故可视性较好；北侧、东南侧和南侧有天润置地和力度家园等小区阻隔，可视性稍差；西侧为华润置地橡树湾项目，高层住宅阻隔，未来可视性也会稍差。项目的整体可视性一般，不利于商业穿透力的形成 项目周边环境目前不太理想，原有住宅和批发类型商业以老旧低端物业为主；而西侧为华润橡树湾等高档社区等内部商业面积较大，对我项目竞争较大但需要培育过程； 总体区域商业氛围有限，不利于辐射性大商业的开发，不利于项目档次的提升，但好在区域正在处于发展改造的进程中，潜力较大。 公交可达性 项目地块北侧小营西路有一个公交车站——清河小营桥西站，东侧沿八达岭高速辅路有一个公交车站——清河小营桥南站； 经过项目周边公交车站的公交线路共有26条； 项目地块周边的主要道路为清河北路、安宁庄东路、小营西路（东北旺路）、北五环和八达岭高速辅路，为本项目提供了较好的通达性；这些道路除北五环外交通压力较大，路面较窄。 可达性 项目周边目前现有城铁13号线，城铁13号线上地占距离本项目约1.5公里。 从城铁13号线上地站出来，向南沿清河北路转安宁庄东路（毛纺路），向北沿小营西路（东北旺路）可达本项目，通过换乘将为项目带来一定人流，同时增强本项目的可达性。 地块分析结论 本项目SWOT分析 优势剖析：清河区域发展前景 清河临近亚奥板块，而上地是中关村的“后花园”，这两个区域发展的背后都有着强有力的支撑。中关村科技园区汇集了全国最著名最具权威性的科研院所及大专院校。 　　本项目主要为IT界的精英白领，周边社区长住人群，购房人群等，追求较高的生活舒适度和交通便利，未来的商业开发打下了坚实的客户基础。 但本项目现消费现状主要以生活配套为主，商务氛围较差，消费水平偏低。 但随着该地区各个项目的入住，来自亚奥和中关村-上地区域人群，将带来新的消费格局。 商业竞争分析 　 　　 从区位和地块的分析看，该地块适合于开发配套性商业设施，但由于交通的优势，同时也具备开发穿透性商业设施如大型餐饮休闲娱乐等的一些条件 目录 区位分析 市场机会分析 市场定位 业态布局与规划建议 租金分析与盈利模式建议 APPENDIX 1：成功案例：区域性商业中心 APPENDIX2：商业项目工程需求 从前一部分的分析来看，本项目最好作成配套性消费商业，当然借助区位交通，发展成穿透性特色主题商业亦有可能，配套性商业比较容易存活，但却受到市场空间的严格限制 市场空间——商圈内居民餐饮，娱乐消费支出 本区域消费力属于北京的中端，具备较强的消费能力 通过常住消费者调查，区域消费者的消费能力高于北京市平均水平，属于中高端消费者，购物支出属于较高收入一档，餐饮及休闲娱乐业态消费支出近北京市最高一档的水平； 北京消费统计 市场空间——商圈内商业供应 市场空间——供需对比分析-总体及三大业态 市场空间——业态优选综合考虑因素：市场空间、租金回报 市场空间——业态优选模型 目录 区位分析 市场机会分析 市场定位 业态布局与规划建议 租金分析与盈利模式建议 APPENDIX 1：成功案例：区域性商业中心 APPENDIX2：商业项目工程需求 对全盘的整体战略思考 由于项目本身重要性和前期投入巨大资本沉淀性，其商业部分核心问题聚焦在可行性、定位（做什么租卖给谁）、开发策略（如何做）三个问题上。 汉博作为开发商的综合服务商，要站在开发商的角度全局考虑，立足现在市场放眼未来趋势，建议分期开发，以求配套区域商业中心与住宅的互动互促中项目价值最大化。 商业部分尤其现代清河市场，突出“四化”，即定位的主题化、经营的差异化、设施的现代化、商户的国际化，租售并举，实现公司对资本收益最大化与商