广西柳州华林君邸营销报告（PPT 93页）.ppt

以小见大 别人的橱柜 我们的垃圾房 我 们 的 窗 框 喷 漆 奔驰的车身喷漆 我们的外墙用砖 300万别墅的外墙用砖 唯美写实主义 STEP5：高潮迭起 全面开放全面开盘，同行开放展现领导者气质，产品发布会展示尊贵生活标本，开盘展露强势销售 同行开放日 开盘平面广告 7.17---7.18 产品发布暨尊贵生活体验PARTY 全面开盘发售 同行开放日 时间：7.17白天 内容：提前发布平面广告和新闻，全天向柳州所有 同行开放参观，同时邀请所有新闻媒体 目的：展现企业胸怀及非凡品质的自信，以领导者 的身份出现，给买家无比尊崇的感觉，占据 行业高端，树立强大的品牌效应，使传播效 果及可信度最大化 要点：7月16日《柳州日报》及《南华今报》报眼 彩色“同行开放日” 产品发布暨尊贵生活体验PARTY 时间：7.17晚上 内容：产品发布、会所开放、红酒沙龙、雪茄、茶艺、靓女……邀请所有准买家、高官、高管、高层，体验尊贵生活的非凡品质的聚会 要点：需要一个明星（吴小莉/世界小姐李冰/香港影视明星或者……），需要一个专业公关公司操作 目的：强化柳州尊贵生活不可或缺的符号“华林君邸” PARTY 开盘平面广告 时间：7.16/7.17 内容：后天/明天，华林君邸惊艳柳州 要点：告知，全版，震撼开盘，需要创意 销售策略 推盘策略 入市策略 价格策略 发售策略 产品供应 户型 面积 套数 比重 三房 145-152 102 43.2% 四房 185-190 60 25.4% 叠加别墅 260以上 74 31.4% 合计 236 100% 推盘策略 两次推盘，制造热点 以销售经验与实际情况来看，一次性推盘量不宜过多。量较少开盘不久就易有极高的销售率，市场感觉旺销 叠加别墅与洋房同时推出，在于强调其为同质产品，目的在于拉升洋房价值，使整个小区的形象更统一 第二次推盘可以选择在第一期推出后一个月到一个半月后推出，既方便加价又利于产品以更完美的工程形象、项目形象出现在市场 若第一次推盘出现供不应求的市场状况，可考虑加推但量仍不宜过大，以免市场吃得太饱 项目分期 第一阶段 第二阶段 销售时段 6.20-7.19 7.20-8.20 销售长度 29 31 主要房源 2*3*4*7*9* 1*5*6*8* 栋 数 5 4 推 盘 量 109 127 完成目标 90% 90% 方案一 入市策略 在项目未具备发售条件时，要尽量低调、保持神秘面纱。既使要宣传也以悬念广告为主、理念和概念引导为核心，该阶段重点的工作是客户资源的储备和有效性的确认，确保高质量的客户 低调蓄势 在推广宣传上要全城关注、万众瞩目为目标，采用多种媒介与事件、活动营销相结合的方式，反复刺激市场，引起势点关注，充分宣传本项目的众多独特唯一的卖点 强势引领 价格策略 原则 叠加别墅与洋房属于同样生活品质下的不同面积大小的单位故为维护社区的统一形象，两者使用统一均价 中开高走，小步隐形调整的价格策略。由于工程原因，首批推出的单位中叠加别墅的位置与景观在项目中属上佳，故入市开盘价格不宜过低 排它性定价策略，即所定的价格与周边项目无可比性，把价格也当作一种策略 结合市场竞争需要配合销售进度安排进行价格隐形调整。即旺销时小幅提升价格，若滞销均价不降的前提下，通过适当价格调整（拉上补下）和促销举措确保销售目标的完成 开盘均价定为3100元/㎡（对外） 从聚售人气考虑同时均衡产品质素，建议内部认购推出单位的均价为2980元/㎡ （不对外） 在公开发售后视市场反映随时调升发售均价以配合项目整体均价达到或接近3500/㎡的价格水平 整个项目若以分四次发售为计，每次发售的均价为3100/㎡、3300/㎡、3600/㎡、3700/㎡ 实施 3000元/㎡以上的均价为河东区前所未有的价格，要考虑一定的突破难度，2980/㎡接近但不突破 以项目综合素质并结合柳州房地产市场价格的先例，项目均价以高于周边楼盘700元/㎡的价格较为适宜 内部认购价与公开发售价120元的差价，为加快消化前期积累、储蓄的客户提供可能，为项目一炮而红奠定基础 前期市场心理价位的预测经评估已达到3000元/㎡，以低于该心理价位的价格进行内部认购，易引发抢购冲动 因素 购买细则建议 ①一次性付款95折，按揭付款为98折 ②公开发售当日签订认购书或契约的享受额外1％的优惠，以2980元内部认购者不享受此待遇（2980元/㎡价格须在内部认购当日签订认购书或契约并交足定方可确认） ③公开发售一周内签订认购书或契约者（含内部认购签订认购书或契约者），有权参加日后举行的所有抽奖活动 ④公开发售一周