中原东莞中信·黄旗山项目定位策略提报第二部分.ppt

产品需求 产品与园林设计： 建筑用材及设计上强调高端品质；高档树种选用 别墅类户型尺度，最低4~5房设计，配工人房、衣帽间 强调私家花园赠送面积 建筑材料质量拔高，大面积采用真材石料，强调低辐射的进口材料，环保、大气 ；建筑设计上多选择世界知名设计公司，外立面豪宅气质强烈； 园林设计强调豪宅产品的符号感，多强调公共园林的私属感，采用高档树种植被，尊贵感十足，如松山湖1号、香蜜湖1号的香樟大道，中海大山地也以珍贵灌木作为园林装饰，带来高客户愉悦度； 别墅类户型，最少配置4~5房，至少有双套间设计，配有开阔尺度衣帽间。多为2+1户型（地下一层，地上两层），3+1户型（地下一层，地上两层），赠送面积达到50%以上，主卧配有超大露台或屋顶花园； 功能区分明显，地下主要为车库+ 工人房+娱乐功能房（棋牌室、桌球室、酒窖、影音室），地上一层多为客房+客厅+餐厅、二层为客房、三层为主卧+书房，三层多有屋顶花园，视野开阔； 别墅类产品的尺度空间感更为奢华，层高均在3米以上，客厅层高可在6米。 增加私家泳池与私家电梯受到客户关注。 别墅客户需求 配套需求： 较为完善的商业配套，功能齐全的会所配套 车位需求至少为2个， 商业配套要满足基本的生活需要、度假需要 特色会所设置，多配有商场（超市、医疗、洗衣、家政及社区活动室）、网球场、室外泳池、室内恒温泳池等、健身中心、游戏室、SPA和桑拿、餐厅和多功能会议室、小型电影放映厅等， 83％的客户需要健身中心， 58％的客户需要休闲广场， 38％的客户需要羽毛球场， 21％的客户需要棋牌室， 47％的客户需要网球场， 80％的客户需要游泳池， 40％的客户需要西餐厅、清吧或茶餐厅， 18人需要中餐厅，34人需要图书馆/图书室，7人需要乒乓球室，3人需要会议室，13人需要商务中心，另外还有1人需要社区超市。 备注：数据来源于《中原地产3月份高端豪宅客户会所配套偏好调研》 别墅客户需求 附加值需求： 顶级品牌物业管理强化客户安全感 顶级物业管理，定制式与管家式物管服务。（香蜜湖1号的深蓝服务、松山湖1号的style尊贵服务体系） 如送客到家，强化主人安全感。 别墅客户需求 04年以前推出的别墅产品赠送面积普遍在30%以下（地下室多用作车库），目前楼盘送面积的比例越来越高： 万科系送面积的比例在基本在35%以上（不含车位） 御泉山送面积比例普遍达到50% 观澜高尔夫送面积甚至达100%； 观点：从客户消费心理的改变，对送面积的要求比例越来越高，按照趋势赠送基本可以达到40%或50%以上。 别墅类客户的核心关注点，赠送面积占占 整体建筑面积的40%~50% 别墅客户需求 1、总体规划建议 景观与朝向 根据中原对豪宅客户的敏感点调查，景观价值＞方位价值，主卧南向、主入口尽量朝南。在景观与朝向产生冲突时，建议选择景观价值最大的位置安排主卧方位。 社区主入口 设置于迎宾路，人车流接驳通畅，沿途环境档次感强、形象好 主入口功能 与外界的区隔，彰显私密与尊贵； 休闲汇聚集的公共空间，是一个休闲的场所； 场所精神的体现，与小区主题风格相一致； 地标性昭示，体现项目档次形象； 小区整个景观轴的重要景观节点。 迎宾路 产品创新补充 主入口 本项目主入口建议设置于迎宾路形象路段，出入便利，昭示性强。石井路可安排次入口。 设计原则 大气，突出项目档次感及尊贵气质 整体风格与建筑风格相统一 与整个园林及建筑融为一体 项目logo形象石，镶嵌于园林之中，与园林融为一体，档次感强 设置入口广场，视野开阔。与内部别墅单体形成一定距离，使得别墅私密性得到进一步增强 入口两侧布置仪式感强的高大树木 考虑组团式规划 组团式规划较迎合目前客户圈层心理，同时有助于邻里关系的促进； 组团规划工程建设的分块营造； 组团规划有利于销售的分批推售。 地下生态车库 小区集中式地下公共停车空间+私家地下停车库 人车彻底分流，地下车库保证业主的私属性 地下生态车库 2、风格及外立面 愉景花园 森林湖 欧陆风格 御花苑 加州西班牙风格 欧式→现代（迈耶） 欧式风格较受东莞客户青睐 14 风格特征 贵气、奢华 风格表现 四方形塔楼，低坡度四坡屋顶 细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒 U字型） 宽长的屋檐下均等排列装饰托座 大门雕花，门框雕刻 风格实例 观澜湖大宅、上海檀宫 本项目立面建议 意大利，精致版的西班牙风格 别墅外立面材质   别墅外墙涂料 1.纳米多功能外墙涂料 是别墅建筑广泛使用的高档环保型外墙涂料。其特点表现为通过纳米材料改性，有效屏蔽紫外线，具有优异的耐候性、保色性、涂膜亮丽持久；优异的耐水、耐碱、耐洗刷性；遮盖力强 2.外墙刮砂型弹性质感涂料 外墙刮砂型弹性质感涂料由纯炳烯酸黏合剂及其它助剂组成。适用于砖墙面