郑州保利项目定位及物业发展建议.ppt

1 2 3 4 热销面积段：各面积区间差别不大，除169平米的之外，销售都比较好。 户型配比：以改善型居住产品居多，主要为四房，面积区间多在169平米左右 空间尺度：产品舒适度较高，各空间设计尺度较大。 产品设计亮点：产品设计追求创新，多采用入户花园、多阳台等。 5 产品价格：目前该区域配套不够完善，且离市区较远，价格在5500-5800元/平米。一层复式价格在7000元/平米左右。 整体市场分析 洋房典型案例研究 1 2 3 4 5 6 来源：客户以金水区为主，占比38%，其余为惠济区，占比17%，高新区则占比14%，其余为其他区域。 客户置业目的：据了解客户多用来作为第二居所，自住较多。 客户偏好：看重周边自然环境 价格敏感度：对价格相对不敏感，资金实力相对比较强。 客户身份特征：个体户居多，占比53%；本地及地市政府官员分别占比27%。 对片区的认识：看重片区的自然环境，但认为周边配套不够完善。 整体市场分析 洋房典型案例研究 接下来，了解下别墅市场情况！ 启示—— 基于郑州目前低密度物业项目产品组合、分析市场中的别墅产品构成环境； 郑州别墅市场发展相对成熟，各类产品均有涉及，但联排产品占据市场主流，占比达84%。 项目名称. 独栋 双拼 叠加 联排　 总量 思念.果岭山水 —— 26 —— 21 47 清华.忆江南 —— —— —— 50 50 金荣盛景濠庭 —— —— —— 184 184 迎宾路3号 —— 28 —— 160 188 天地湾 —— —— 108 62 170 新田生态城 —— —— —— 600 600 美景菩提 —— —— —— 44(合院） 44 天伦庄园 —— —— 60 48 108 怡丰森林湖 —— —— —— 90 90 国瑞城 —— 123 28 151 龙湖御景 —— —— —— 34 34 联盟新城七期 —— —— —— 48 48 龙泊圣地 —— —— —— 260 260 林溪湾 —— 44 —— 152 196 清华大溪地 —— 20 —— 60 80 红河谷 —— —— —— 36 36 富田兴龙湾 —— 44 —— 252 296 居易五云山 75 —— —— —— 75 合计 75 285 168 2129 2657 独栋和叠加别墅产品的独栋绝对稀缺，而联排别墅产品在郑州别墅项目中占据很大比重，对比总量来看，比重达84%。 整体市场分析 别墅市场研究 根据市场中的产品户型面积分析，双拼产品面积在400㎡以上，联排与叠加产品面积区间相当，大约在280-350㎡之间。 项目名称 独栋 双拼 叠加 联排　 思念.果岭山水 —— 600/㎡ —— 清华.忆江南 —— —— —— 205/㎡—350/㎡ 金荣盛景濠庭 —— —— —— 356/㎡—426/㎡ 迎宾路3号 —— 500/㎡—600/㎡ —— 420/㎡—550/㎡ 天地湾 —— —— 240/㎡ 280/㎡ 天伦庄园 —— —— 170/㎡—200/㎡ 330/㎡—420/㎡ 怡丰森林湖 —— —— —— 360/㎡—420/㎡ 国瑞城 —— 440/㎡—482/㎡ —— 320/㎡—340/㎡ 新田生态城 —— —— —— 150/㎡—200/㎡ 美景菩提 —— —— —— （合院） 211/㎡—247/㎡ 联盟新城七期 —— —— 310/㎡—360/㎡ —— 龙泊圣地 —— —— —— 165/㎡—280/㎡ 林溪湾 —— 400/㎡—450/㎡ —— 280/㎡—300/㎡ 清华大溪地 —— 516/㎡ —— 367/㎡—376/㎡ 红河谷 —— 240/㎡—390/㎡ —— 200/㎡—240/㎡ 居易五云山 160/㎡—330/㎡ —— —— —— 整体市场分析 别墅市场研究 启示—— 郑州市场的别墅项目的销售价格总的来说价格适中，由于别墅具有客户范围大，地域局限性小等因素特征，价格不是此类项目的问题。 以整个市场的销售价格来看，主要集中在15000—20000元/平米的价格区间，最高单价是迎宾路3号联排产品36000元/平米。 项目名称 独栋 双拼 叠加 联排　 思念.果岭山水 —— 15000—17000 —— 清华.忆江南 —— —— —— 13000—18000 金荣盛景濠庭 —— —— —— 18000—24000 天地山水间 —— 20000—33000 —— 23000—36000 天地湾 —— —— 13000—15000 18000—25000 天伦庄园 —— —— 9000—15000 —— 怡丰森林湖 —— —— —— 10000—15000 国瑞城 —— 15000 —— 12000 联盟新城七期 —— —— 19000 —— 龙泊圣地 —— —— —— 12000—20000