中原中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略.ppt

竞争项目维度分析 ——建议本案提升产品力和发展商品牌影响力 恒大以园区内湖景观资源和超大会所取胜 锦绣澜湾以项目规模和产品取胜 本案应在丰富产品线的同时，引入新观念，形成突破口，以产品赢品碑 本案如何突破市场竞争 市场结论：区域房地产建设起步期，大型发展商逐渐进入，辽阳未来房地产发展热点区域 市场 客户 项目 定位 2004-2010年辽阳市人均可支配收入 （单位：亿元） 辽阳客户收入呈现直线上升，但消费支出相对保守。客户思想相对传统，接受新鲜事物需要时间 数据来源：辽阳市统计局 2004-2010年辽阳市人均消费性支出 （单位：元） 市场环境 客户特征 项目特点 市场定位 辽阳市总人口及增长率 2004-2010（单位：万人） 辽阳市目前人口约为185.8万，城市人口约50万。大量的农业人口将成为进城购房的主要客群，这助推了购房需求量的增加 数据来源：辽阳市统计局 市场环境 客户特征 项目特点 市场定位 改善型客户成购房的主体，客户购房考虑最多的是房屋销售价格，对配套设施十分依赖 市场环境 客户特征 项目特点 市场定位 消费者购房原因 消费者购房考虑因素 客户结论：辽阳客户思想传统，但对于房屋改善需求强烈，结合目前辽阳的房地产发展状况，本案具有更多机会点 市场 客户 项目 定位 辽阳城市向东发展，已成定局，区域未来发展前景乐观，但配套成熟仍需时日 市场环境 客户特征 项目特点 市场定位 对于河东新城认知 金域蓝山售楼员 任先生 语录：我本人挺看好河东那块的，因为我们家在东京陵，本身市内这块就要饱和了 明达意航销售主管齐小姐 语录：有很多人会觉得以后河东新城发展有可能成为一个空城。说什么的都有，但是不排除河东的这个地理位置包括沈阳的地铁二号线，现在很多人买房子都是看未来 黄先生： 语录：河东发展还行，但房子主要看价格，河东房价较高，低点可以还行，另外附近离殡仪馆太近 本案位于河东新城一期内，临近主城区，更易于被客户接受，目前区域内已经有开发项目，市场热度逐渐升温 河东新城位于辽阳市东部，地处太子河东岸，与老城区隔河相望。规划总占地面积近80平方公里，分三期开发 本案地块面积174690平方米，属于河东新城一期规划内容的一部分 辽阳市政府迁至河东新城后将于本案相邻，给本案带来极大的利好 本案所在区域介绍 市场环境 客户特征 项目特点 市场定位 通过三分归类法合理进行市场定位 ——我们在快速发展的新城中开发山水景观坡地住宅项目 客户特点 市场特点 项目自身特点 市场定位 房地产开发水平一般，市场缺少高品质项目 知名房企缺少，市场对品牌认知度低 城市东部高品质居住板块正在形成 区域在建项目众多，竞争压力大 市场存在大量迫切需要改善性住房条件的购房者，购房需求旺盛 客户思想传统，对配套设施依赖程度高 城市重心东移，且这一趋势被多数市民认同 市政府搬迁助推区域发展 未来有多座大桥与市区连通 具有稀缺的山水资源 本案定位于辽阳高端项目，既满足高端客户的需求，对于充分利用本案宗地，树立品牌优势具有积极影响 项目开发档次 低端 中端 高端 市场属性 宗地属性 均不支持低端开发 无法发辉本案的资源特点 客户属性 项目的市场定位方向： ——河东新城首席坡地宜居之城 通过对项目定位三要素的系统分析，沈阳中原认为本案市场定位为： 建设辽阳东部首席坡地建筑 充分利用宗地自身优势，打造独特建设与景观 注入人文元素，营造和谐园区。我们建设的不仅是房子，更是营造一种生活 低密度居住区域 乐居辽阳，选择河东 进入辽阳高端市场，打造辽阳标杆项目 引入居住风潮，打造坡地建筑 客户定位 市场定位 产品定位 形象定位 价格定位 通过对河东新城主要竞争分析发现，竞品客群以改善型为主，以辽阳当地客户为主，辅以灯塔、佟二堡等周边乡镇 竞品客群以35-50岁为主，以辽阳当地客户为主 客户需求以改善型需求为主 在售项目 客户购买特点 购买因素 家庭结构 区域构成 客户职业 置业类型 产品需求 恒大绿洲 高层 26—50岁 一代家庭 二代家庭 辽阳市内80%以上 公务员、私企业主、医生、老师 改善 婚房 90平2房 130平 3房 小区环境 开发商品牌 锦绣澜湾 别墅、洋房 35—50岁 二代家庭为主 辽阳市内及周边县城 私营业主、实体老板、公务员 改善 200-300平4房 130-160平 3房 地理位置 建筑形式 户型产品 锦绣澜湾 高层 30—45岁 一代家庭 二代家庭 辽阳市内 公务员、普通职员、个体经营者 改善 投资 95平2房 120平3房 地理位置 户型产品 价 格 祥祺高尔夫新城 30—45岁 一代家庭 二代家庭 辽阳市内及周边居民 公务员、普通职员、个体经营者 首次 改善 100平2房 130平3房 地理位置 户型产品 价