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汇金项目营销策划报告 根据淮安市城市总体规划要求，水渡口中央商务区将建成为辐射淮安市及周边县市乃至苏北地区2000万人口的集金融、信息、商业、商务、外商服务、创意园区、文化展示、休闲娱乐等功能于一体的现代商务中心，同时也是淮安市区的高品质的现代化住宅区。 水渡口中央商务区发展定位是商务核心区，规划占地1.25平方公里，重点发展电信、金融、会展、旅游、高档宾馆等。该区域已建成占地1800亩的钵池山公园、32层的电信大厦、淮安市中级人民法院、中国人民银行、五星级宾馆神旺大酒店，正在建设的有淮安国际会展中心、万达广场、丰惠广场等。 地块区域属性一：水渡口商务区 地块区域属性二：学区 新淮中 江苏省淮阴中学肇始于1902年，前身是由清末光绪皇帝准奏设立的江北大学堂，为江苏省创办最早的四所大学堂之一。在长期的办学过程中，学校历经沧桑，数易其名。经过几代教育 工作者的奋力拼搏，学校积淀了深厚的文化底蕴，形成了优良的传统，取得了显著的教育成绩，成为中国名校。 新淮中是淮阴中学的高中部教学区，占地面积为260亩，总投资达1.6亿元。分为高一、高二、高三三个年级部各20班，共60个班级，年级学生均数1200人左右，校区总人数3700人左右 浦东实验学校是淮安市政府立项的重点工程，与新淮中毗邻，是由省重点中学清浦中学投资创办的高起点、高质量、高标准，集实验性和示范性为一体的九年制学校。 浦东实验学校： 地块区域属性三：钵池山公园 钵池山原是一“形若钵盂的岗阜”，唐代杜光庭《天福地记》中把它列为“七十二福地”之一。昔日的繁华和风景毁于战乱和水灾，钵池山胜迹尽逝，如今只留下大水在北山脚下冲刷而成的大口子湖。为更好挖掘钵池山的文化内涵，彰显本届园博会“蓝天碧水、吴韵楚风”的主题，淮安在原址重塑其山体，并用现代生态手法重塑其依山傍水的山林景观。沿公园拐角，有一条长350米、宽50米的人造沙滩———金沙滩，沙滩的东侧还配套建设了一个天然游泳场。专家称这是我国规模最大的人造沙滩。夏日踩着金色的细沙，或在水里畅游，或于岸边享受日光浴的惬意，体验海的感觉，将会给游客带来难忘的记忆。 One：市场环境分析 Two：项目属性分析 项目基本情况 项目SWOT Three：项目品牌策略 目 录 地块区域属性 经济技术指标 占地面积：59.06亩 容积率：3.5 总建面积：137875.57 建筑密度：25% 项目基本情况 目 录 One：市场环境分析 Two：项目属性分析 项目基本情况 项目SWOT Three：项目品牌策略 地块区域属性 One\土地SWOT分析_S：优势分析: 本项目位于开发区水渡口商务区翔宇大道上，公共交通便利，周边商业配套，生活设施逐步完善齐全（学校、医院、菜场、金融服务等各方面），逐步将成为淮安区人们决定置业的理想居住区域。 市中心地块的土地稀缺性，中心城区内旧城改造已基本完成，城区内城市面貌一新，因此中心城区内推出大规划化的开发可能性不大。 由于城区内土地市场交易紧张，老城区内开发形成办公、商业、居住等多元化发展。 本案总建面积达到13万平米，商业面积达到4万平米，区内配套完善、环境设计优美、物业定位较高，建设成淮安开发区一个中高档精品城市生态综合体。 项目位于水渡口中心区域，地段无可挑剔，而且前有万德宝广场这样的城市生活广场为本项目增色不少。 土地SWOT Two\土地SWOT分析_ W:劣势分析: 现代开发理念，楼盘开发需要走可持续企业发展道路必须对企业的文化及市场口碑进行宣传，从而形成人们对开发商及投资者认识，对项目开发建设充满期待。 周边大量的社区如河畔花城、亿力未来城的开发对本案冲击力较强。 人们对品质的认知度还在一定的差距，品质消费理念差，因此我们无法直接从项目品质提升后获得更高的利益回报，价格引导消费反而是市场购买力主要因素。 土地SWOT Three\土地SWOT分析_ O:机会分析: 人民生活水平日异提高，品质居住有望将引领居住新潮流。 城东长远规划发展，有利于提高城东在城市的影响力。 规划建设道路形成新的道路网架，为本案交通发展更进一步。 如本项目设计方面多加投入，极有可能成为城市的一个亮点。 根据我们的地段、配套、环境等，结合项目规划体量，我们完全有能力打造淮安区引领性居住产品，形成城市居住一个代表作。 淮安区总体房地产营销与策划还处于发展阶段，楼盘的整体包装不到位及销售手段运用还存在较大的市场空间，因此利用项目的营销服务质量可以为公司获得更大利润空间。 由于淮开发区安区整体土地交易量近年明显上升，而且开发项目呈楼盘体量大，区域开发集中化发展，因化势必造成市场同期竞争激烈。 目前消费者持币观望，二次置业客群减少，项目的区域客源争夺较为艰难，需要寻找客源渠道 由于项目规划