中原地产广州市南华路项目营销策划.ppt

越秀地块位置图 地处传统海珠区老区，为区府所在地，传统老广州生活气息浓厚。公共交通便利； 江景资源丰富，对望南方大厦、中国海关等广州唯一巴洛克风格建筑群； 商业、学校、市场等生活基础设施规划配套完善； 拥有滨江1933、亿海湾、兰亭御苑、海悦豪庭、豪丰园等高尚洋房； 珠江沿岸一线江景住宅数量不多； 区内居民主要为工厂企业职工，消费能力较低。 滨江中路为海珠区东西走向的一条重要道路，一直以来都是一个以居住、游览观光为主，商业为辅，具有岭南特色的路段。 江景资源虽没有滨江东丰富，但这里的江景却蕴涵有浓郁的历史人文色彩。 路段上没有大型商业，也没有大型运输车辆通行，建筑密度也较低，因此居住环境安静开阔。 拥有中海名都、朗晴居、海岸俊园、富基广场、华标涛景湾、滨江新城市花园等高尚洋房。 生活配套设施完善，区内商业设施以传统骑楼式商铺为主。 滨江东江景资源得天独厚，与二沙岛高尚居住区隔江相望。 是广州最负盛名的豪宅街，客户群大多面对消费金字塔顶端的客户。 区内集中了十多个高档江景楼盘。 经过多年发展，区内的生活配套设施已相当成熟。 分析结论 从以上对3个板块的分析可以见到，从滨江西板块到滨江东板块，楼价是呈阶梯性增长； 滨江西板块为老城区，居民以工厂企业职工为主。早期区内基本没有高档次的楼盘，且户型较差，故楼市在滨江路一带中是最低的。但相比滨江东路，其江边沿岸还有很大的开发潜力； 滨江中板块紧邻滨江东板块，江景还蕴涵着在珠江两岸延伸的老广州历史文化；且区内在大型优质楼盘中海名都的品牌作用带动下，邻近各楼盘价值都得到一定提升； 滨江东板块以水为邻，拥有一、二线江景资源，经过多年发展，多个大型发展商利用这一地理优势把该板块建成格调高雅的豪宅区域，因而滨江东的楼市也随着这个优美的环境变得火热，受到相当多高端人士的青睐，售价、租金水平也一直居高不下。 5.4 项目潜在竞争对手 海珠区素社直街 宝岗大道与南田路交界 海珠宝岗大道与南华中路交汇处 位置 预计明年年初上市，面积区间与本项目相同，会分流部分项目客源 项目规模较大，面积区间与本项目相同，未来主力竞争对手。 位置紧邻本项目，主力竞争对手，未来定价主要参照对象 对本项目影响 单体楼，总货量只有100套左右，主力户型是80－120平方米的中小户型。 占地面积为3.7万平方米，规划由7栋29~32层的商住楼，项目以小户型为主，100㎡以下小户型占总货量的80％。 3栋40层住宅及1栋45层公寓组成，公寓面积50～117平方米。 项目概况 越秀城建地产 富力地产 发展商 尚东江畔 可逸豪苑 富力金禧 名称 二、项目分析 自身条件分析 区域环境分析 项目SWOT 项目分析 1.项目区位分析 朗晴居 海运大厦 海珠桥 本案 江南大道 地铁二号线市二宫站 地铁二号线海珠广场站 2.分析结论 项目所处板块内有朗晴居、中海名都、富基广场等知名度较高的楼盘，板块认知度高，居住氛围浓厚； 项目位于海珠区传统旧生活区南华东路，周边有数个成熟生活社区，银行，综合市场、医院、学校及超市等生活配套一应俱全； 由于南华东路并不是主干道，公交配套不完善，只有数条公共交通途经，而较集中的公交车站需在江南大道北或滨江中路站，并且项目与地铁站距离稍远，因此交通配套成为本项目的弱项之一; 项目拥有江景资源，高层北向单位拥有较好的珠江江景，视野开阔无阻； 100 75 25 总计（套） 25 25 0 101-130㎡ 50 50 0 81-100㎡ 25 0 25 60-80㎡ 总计（套） 三房两厅 两房两厅 面积 户形 3.项目自身分析 项目总体户型和面积统计 地段环境要素优势 地段环境要素劣势 5. 项目S.W.O.T分析 项目所处板块市场认知度高，居住气氛浓厚； 处于传统生活区，生活配套齐全； 周边居住的多位老广州原居民，外来人口较少，治安环境相对较为理想； 项目地处南华东路段，车流人流不多，对项目外部干扰较小； 项目交通配套不够便捷，与地铁站距离稍远； 旁边多为老旧式民宅，对项目形象带来负面影响； 项目规模不大，位置不显眼，如何加大力度吸引外界关注将成为宣传推广的重点之一； 产品要素优势 产品要素劣势 5. 项目S.W.O.T分析 项目整体南北朝向，单位通风采光良好； 北向单位拥有江景资源是本项目最大卖点之一； 户型设计较为方正实用，没有过多的浪费空间； 项目100㎡以下户型比例占75%，总价低，成为滨江路为数不多的小面积江景盘。 虽然北向单位能望江，但受阻于海运大厦和北面建筑，因此预计需到达10层以上北向单位才能不受影响，因此对10层以下北向单位销售造成压力； 项目为单体设计，总体规模小，缺少休闲空间和绿化环境； 5. 项目S.W.O.T分析 项目机会点分析 项目威胁点分析 相对