现代服务业投资规模分析及发展前景预测.doc

一、现代服务业集聚区建设模式 现代服务业集聚区开发建设过程中主要涉及如下四方面的市场主体： 当地政府及区域管理机构：是区域开发建设的管理主体，是土地出让的决策者、监督者和协调者，承担区域的行政管理和公共服务职能； 区域开发公司：是管理主体下属的市场化运营主体，是区域开发建设的主要力量之一，从管理机构获取土地进行开发，可以自主开发，也可以与市场资本一起合作开发； 社会化开发主体：是区域开发建设主要力量之一，从管理机构获取土地进行开发建设，根据市场时机追求资本带来的利润； 入驻企业：区域产业发展的主力，一般通过购买物业或租赁物业的方式进驻区域，规模较大者可通过自建物业的方式进驻。 图表134　现代服务业集聚区开发中各市场主体及相互关系示意图 资料来源：产研智库 除入驻企业作为使用主体外，开发建设的管理主体和实施主体均可主导现代服务业集聚区的开发。以下分别对由当地政府或区域管理机构为主的政府主导的开发模式、由区域开发公司主导的开发模式和由社会化开发主体主导的社会化开发模式的实施路径逐一进行分析。 （一）政府主导的开发建设模式 目前，国内现代服务业集聚区采用完全政府化的开发模式逐渐减少，多采用政府引导规划、引进市场主体进行开发的模式。但在现代服务业集聚区开发过程中，基础设施和重点项目建设等仍多采用政府主导的开发模式，这样可以有效促进基础设施尽快完备，而且有效落实区域内的统一规划。政府主导开发模式主要包括财直投开发模式和委托国有企业代投两种开发建设模式。 1、财政直投开发模式 财政直投开发模式主要通过委托政府业主代理来实现，即通过专业的政府项目代建单位，对政府投资项目进行集中管理的事业型代建模式。目前我国副省级以上地区中，绝大多数地区已启动了政府投资项目代建制改革试点工作，采用事业单位全流程管理的代建模式。财政资金直接投资于现代服务业集聚区的开发建设项目，由区域管理机构作为业主单位，政府业主代理作为市政府投资的执行单位与项目建设方（包括设计、施工、监理等单位）签订合同并管理和监督项目的建设过程。 图表135　政府直投业主代理代建模式示意图 资料来源：产研智库 政府业主代理从项目建议书阶段开始全过程介入，直至项目建成移交给政府或新区管理机构。政府以财政直投模式迅速启动现代服务业集聚区的基础设施和重点项目建设，对于区域建设快速启动、全面开发具有重要意义。政府通过公共财政的力量实现高标准、高效率、低成本的方式落实基础设施和重点项目的建设，能够迅速形成区域开发热点，彰显地区形象，增强市场投资信心，吸引高端产业项目进入。同时，政府先期高标准投入基础设施如轨道交通、高快速路以及大型配套设施如优质公共教育资源、医疗资源和文化资源等，可促使区域及周边地区土地商业价值提升，减轻区域管理机构在前期阶段开发实力不足而出让土地用于基建的资金压力。总之，政府以积极、大力度的财政直投支持现代服务业集聚区的开发，可实现区域加快开发速度，尽早实现开发目标，落实区域规划的整体性，同时取得土地及综合开发收益的最大化。 2、委托国有企业代投开发模式 政府委托国有企业代投开发模式可根据基础设施专业化开发领域的不同，政府可委托国有企业代投资基础设施的开发模式主要应用于专业化领域的基础设施开发。例如，以当地地铁运营公司承担现代服务业集聚区内的轨道交通设施，以市土地储备中心投资土地一级开发。这种开发建设模式是典型的市政府委托国有企业开发基础设施的代投模式。或者，政府或现代服务业集聚区管理机构选择具有相应产业开发经验和实力的国有企业承担区域的开发。对于这类政府直接投资项目，区域管理机构可将项目从土地一级开发到二级开发一并委托实业型国有企业进行开发。在操作上，政府通过“招拍挂”方式一次性将土地转让给国有企业，国有企业对区域土地进行一级开发，按相关规划和时序安排进行二级开发，并承担招商引资和项目运营的任务。这种开发模式下的国有企业承担区域全流程开发的重任，对该国有企业而言，要积累充足的政府行政资源，同时也要积累一定的市场化资源（如融资信用和关联企业、上下游企业的合作等）。 （二）三区域开发公司主导的开发建设模式 此种模式为目前国内多数现代服务业集聚区开发过程中所广泛采用的方式，即由当地政府或区域管理机构组建开发公司，作为区域土地开发、基础设施开发及二级市场物业开发主体的开发模式。在这种模式下，开发公司作为政府全资公司，由政府或区域管理机构注入资本金、持续注入后续资金和土地资源等，通过实施土地一级开发，在土地二级市场上出让土地，获取相应收益，并将经过一级开发、手续齐全的土地作为抵押资本，向银行贷款融资，实现滚动开发。 一般而言，区域开发公司不仅承担现代服务业集聚区内土地的一级开发、二级开发等职能，也应是集建设、投资、融资于一体的综合性融资平台公司。就其开发建设职能而言，开发公司将主要承担区