史蒂芬咨询--国美第一城商业报告.ppt

餐饮类 两条街，两种风情 凭借风情店铺与特色经营，留住人潮。 特色店铺是风情街的构成元素。 地下部分，全部贯通，个性化、时尚化经营。 以个性化的小商品经营主题，吸纳投资客，并成立专门的商业运营公司辅导经营。 小商品类 第二章 推广方案 推广时机 推广策略 主题推广 阶段主题 销售推介 媒介安排 销售道具 推广时机 商业的推广应充分建立在国美第一城的顺利推广基础上，因此在推广的 时机考虑在正式开盘之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。 一方面是出于前期有较成熟的铺垫； 另一方面是出于当大盘销售进入平稳阶段时，利用一个新的亮点来刺激 买家眼球。 推广主题 严格按照本案的商业定位——商圈核心·中心级商业中心的主题展开。 充分调动一切的因素，引发投资者对这里产生未来美好的联想。 推广手段 两步走。 前期公关——针对大客户，进行前期的洽谈、介绍、推介，以软性的公关 手法来进行推广，促成销售。应先行！ 后期推广——建立在之前大盘的推广基础上，进行硬性的广告推广，结合 一定的软文诉求，全力炒作，强势营销。 推广方式 ?命名法。 通过为国美第一城的商业命名的手法，使之依附于国美第一城的项目主体， 又相对独立，便于日后的推广及后期的招商、经营。 建议案名有：国美·财富大道；东方明珠；东方明珠·财富大道等。 推广方式 命名法。 当之前的国美第一城轰轰烈烈推广，已经在市场上建立了牢固的认知之后， 将商业再次作为一个亮点引爆，同时赋予它专属的名字，势必将吸引买家 的眼球，引起新一轮的关注及销售高潮。 推广方式 ?公布法。 百人行建议在商业正式推出之前，就要采取大客户营销的方式洽谈，如果 时机合适的话，就在商业刚刚推出以后，顺利将已签约的大客户进行一并 宣传，通过携手造势的方法，无需解释更多，目标客户自会闻风而动。 推广媒介组合 纸媒介+户外媒介+广播媒介+网络媒介+公关活动 推广方式 纸媒介。 包含报纸及杂志。有选择性的投放硬性广告及软性文章、宣传，共同为商业 造势； 户外媒介+广播媒介+网络媒介。 充分利用现有的户外、广播及网络资源，进行卖点发布； 推广方式 公关活动。 特别强调前期的大客户营销。在一些宣传物料的支持下，可考虑率先与 目标大客户进行洽谈，可举办商业推介会、项目说明会、代理行活动等 多种形式。 也可在前期举办商业论坛，专门针对整个地块的商业价值及前景展开讨 论； 在解决掉了大客户之后，要成立专属的商业管理公司，可进行新闻发布 会，告诉公众商业管理公司的作用、职能等；后期可选择性地举办一些 时尚类、主题类的活动，提前营造卖场氛围，凝聚买家。 推广物料支持 PP幻灯片。 可进行大客户洽谈时的项目说明资料，进行讲解； 商业模型。 建议专门做一个商业的模型，供详细讲解之用； 商业楼书。 对这里现在、未来的远景进行描摹，营造缤纷时尚的商业感受，强调这里 的商业价值； 商业计划书。 站在商业管理公司的角度上，对这里的管理可进行规范。 第三章 销售方案 价格定位 推盘时机 推盘节奏 销售策略 销售方式 商业定位策略 商业作为本案的又一个重要产品，虽然商业体量与住宅部分的体量相比，只占 大约三分之一，所占比例不大，但市场价值却接近住宅部分的一半。因此，也 是本案非常重要的利润点所在。通过本案所在地段、项目规划、体量、区域现 状和未来市场以及商业自身的特性分析，本案商业应作为地区商业中心的形象 出现。 销售策略 在商业的销售上，由于商业体量较大并要快速消化，而本地区无商业亮点和 主题，也无规模的现状。我们首先要制造主题和亮点，打造地区生活配套， 与一些知名的大型商业达成合作协议，然后利用小范围各行业具有一定代表 性或个性企业的招商，通过合理的商业划分初步将本案商业的骨架搭建出来， 然后，公开面市销售，吸引散客跟风入场，达到将本案商业产品快速消化的 目标。合作+招商+公开销售，各种形式并用。 商业定位策略 打造一个满足地区性生活必需和日常生活配套，有多个主题亮点，集娱乐 健身、文化休闲、购物等于一体，综合而全面，涵盖多种业态的大型商业 街区，在本地区塑造他人无法达到的商业地位。不仅有效的展现了本案商 业自身价值，还可带动本区域地块价值的显现，增加住宅部分的性价比， 支撑住宅部分的快速销售。 分销渠道 大型商业合作 异地招商、销售 商业代理分销 自有销售 住宅业主购买 时间策略 商业开盘，应根据本案特点情况和商业自身要求等情况在初步合作招商工作 产生一定结果，并且商业结构封顶开始外装和部分住宅入住为结点，可在05 年8月份作为时间结点，使买家直观感受商业氛围，并且通过一系列商业炒 作和商业现场活动以及商业推荐会等刺激买家入场购买欲望。 定位依据 典型