2009年房地产市场总结与 2010 年行业形势(分析篇）

32 房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。 扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。 四、2010 年整体行业展望： ■在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土 资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导” 方式督促企业开工，仕一邦认为原则上大部分城市并不存在短期内供给不足的局 面。 ■在成交量方面，预计 2010 年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但 多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍 可能增长，全国总的销售量会比较平稳，但由于 2009 年全年购买力的极大释放， 2010 年相比 2009 年成交量会长时间低迷。 ■在不动产确权价格走势方面，预计 2010 年不动产确权价格缺少空间和动 能继续不断上行；而不动产确权价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫 的可能性；主要原因在于： 抑制及遏制投资投机需求的调控政策影响深远； 09 年购买力极大释放，09 年销售价格的大幅上扬已经远远超过 07 年； 宽松的货币政策收紧预期； 主要城市成交量预期低迷； 购房者对不动产保值增值及通货膨胀预期恐慌的心理变化； 以及由上述原因引起的开发企业加大快速推盘及回笼资金压力； 部分城市商品房供过于求等。 仕一邦房地产投资研究中心 400-6699-660 仕一邦房地产投资研究中心 33 部分数据来源于：天津房地产信息网 资讯天机网 .usetj .nestj 凤凰中文网 搜房网 .ifen ufun 仕一邦房地产投资研究中心 1 2009 年房地产市场总结 与 2010 年行业形势 (分析篇） 香港仕一邦房地产投资顾问集团有限公司 天津择仕一邦房地产投资咨询有限公司 仕一邦房地产投资研究中心 400-6699-660 仕一邦房地产投资研究中心 2 序 言 2009 年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010 年即将 迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的 2009 年房地 产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对 2010 年房地产 行业形势进行分析。 本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策 指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数 据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。 仕一邦房地产投资研究中心 P5 P9 1、 1、 P24 P24 P24 P24 P25 P25 P25 3 目 录 第一部分：2009 年房地产市场总结与分析 …………………………………… 一、2009 年经济发展状况概述 ………………………………………………… P5 1、2009 年大陆宏观经济呈现企稳回升的良好态势 …………………………… P5 2、经济运行中存在着许多突出矛盾和问题 …………………………………… P7 二、2009 年宏观经济运行情况与房地产之关联 …………………………………P8 1、投资保持高位，基础建设及房地产投资仍然维持推动经济增长的动力…… 2、消费者信心好转，零售总额保持稳定增长…………………………………… P12 3、全球经济开始复苏，出口继续企稳回升…………………………………… P13 4、通货膨胀压力减轻，四季度 CPI 转正……………………………………… P14 5、房地产在宏观经济中的表现………………………………………………… P16 三、2009 年全国房地产运行情况与分析……………………………………… P18 1、2009 年房地产市场急剧升温………………………………………………… P18 2、多种因素促进房地产市场逆势上扬，房价持续高涨……………………… P20 四、2009 年底“新”政影响…………………………………………………… P21 从行业发展周期来看，大陆上一轮房地产市场的调整是不充分的.........P21 2、房价偏高，调整空间较大………………………………………………… P23 五、2009 年行业总结…………………………………………………………… P24 三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机………………………………… P24 2、政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”………………………… P24 3、资本盛宴：61 家开发商融资 4000 亿……………………………………… 4、地王凶猛…………………………………………………………………… 5、房价疯狂………………