苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报告.pptVIP

(11) 业态分布11.4 方案三---- 邻里中心(1-3F): 考虑到周边没有齐全的居民配套，以及4-16F 的两幢住宅，1-2F 可考虑打造成邻里中心的形式。1F: 特色商业(日、韩料理、咖啡吧、简餐、啤酒屋、茶馆、面包房、汽车展厅) 2F: 社区配套(美容美发、花店、药店、家政服务、摄影及彩扩、电器修理、家庭影音) 3F: 社区配套(书店) 签于陶冶居民的生活情操，以及方便苏大校区师生，可以考虑做书店。63 商业业态特色商业高级餐饮、休闲娱乐功能( 咖啡吧、茶馆、汽车展厅) 社区配套修理服务功能( 日常用品修理的需要) 餐饮服务功能( 提供早餐、正餐) 综合服务功能( 理发、洗衣、彩扩) 家政服务功能( 钟点工、保姆、家教) 教育文化( 书店) (11) 业态分布已拍卖项目南面的地块（金鸡湖路想隔）为苏园土挂（2006 ）24 号地块已拍卖。该地块的设置要求如下：1. 应设置1-2 家国际或国内知名品牌经济型连锁酒店；2. 地块竞拍人须具备国家房地产开发二级以上的资质。业态：商务酒店（速8）、百货商务酒店、餐饮、住宅、办公64 项目地块(11) 业态分布结论:由于项目南边的地块(已拍卖)较可能有办公和商务酒店等业态的存在,所以尽量避免了与其恶性竞争,建议项目业态最终确定时, 应与南边的地块业态形成互补,达成共赢。项目地块南面地块65 (12) 租售安排12.1 销售部分- 住宅12.2 租赁部分- 商业购物中心包括零售、餐饮、娱乐、教育文化及城市生活配套服务等方面。12.3 停车场- 约500 个车位中只有少量用于售出，其余则为月租或时租车位。66 (13) 财务预算住宅总面积34060 平方米按均价7000 元/平米计算，收入23842 万元；地下停车600 位，按10 万元/位计算，收入6000 万元；1F 建筑面积8520 平米，按210 元/平方米·月计算，年租金2147.04 万元；2F 建筑面积7210 平米，按100 元/平方米·月计算，年租金865.2 万元；3F 建筑面积7210 平米，按60 元/平方米·月计算，年租金519.12 万元；-1F 建筑面积8000 平米，按30 元/平方米·月计算，年租金288 万元；-1—3F 年租金总计3819.36 万元。67 注：商铺租金参照东环路沿线东城·世纪广场商铺租金。项目建筑成本预计为14000 万元；住宅收入总计23842 万元；地下车位收入6000 万元；-1—3F 年租金总计3819.36 万元。项目总用地面积2.2 万平方米，即33 亩；土地拍卖价格按400 万元/亩计算，为13200 万元，则1年盈利6661.36 万元；土地拍卖价格按500 万元/亩计算，为16500 万元，则1年盈利3161.36 万元；土地拍卖价格按600 万元/亩计算，为19800 万元，则1年收支基本平衡。(13) 财务预算68 (14) 联络和查询电邮：hscq@ 电话：0512传真：0512地址：苏州诗巷80 号观前商务楼308 室邮编：215005 如需更为详尽的资料敬请联系：所有资料，细则及图例均仅供参考,并不作为任何承诺和保证,敬请自行查证及进行了解(7) 潜在竞争分析—家乐福杨枝塘路店 家乐福大卖场位于东环路与杨枝塘路的东北交汇处，大卖场建筑面积17500 平方米，包括地下一层和地面一层，拥有300 个停车位，将于2007 年上半年开业。另外，家乐福大卖场楼上即二楼为国美电器，整个东城·世纪广场底层以家乐福、国美电器为核心，与东城新天地进行业态互补、有机融合，集购物，餐饮，娱乐，休闲，文化为一体。家乐福大卖场内部的小金铺面积20 ～50 平方米，目前入驻的业态有肯德基、集集小镇、大娘水饺、九佰碗老汤面、海纳川、中国移动、金莎美容美发、自然美美容美发、李宁、安踏、奥康、丽婴房、衣臣、帛姿、幸运星童装、欧莱雅、美斯妮等等。31 (7) 潜在竞争分析—百润发园区店 百润发大卖场地处东环路与三星路西北交接处，客流量极高，高峰时间几乎举步维艰，但因其时有特价物品推出，促使苏州人乐此不疲。百润发大卖场投资商为百润发仓储购物广场发展集团，为连锁经营企业，总部在上海，顾客实行会员制。大卖场结构为钢架结构，外部有停车场，计有车位74 个车位，平时有百润发购物专线车进出。内部有门厅部，为总服务台，右手为进口，左手为出口。进入购物则分为两部分，南面部分为日用品，自南到北依次为大型家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜，北面部分为食品，自南到北依次为洗涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食品、饼干、酱菜调料等。大卖场日流量在万人左右。32 (7) 潜在竞争