中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引.doc

中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引 ---------------------------------------------------? 目 录 第一章 总则 1.制定目的 2.概念界定 3.律师办理商品房交易业务的基本原则 4.律师办理商品房交易业务的前提和要求 5.本操作指南的业务适用范围 第二章 新建商品房买卖 第一节 一般规定 1.目的和依据 2.概念界定 3.适用范围 ? 第二节 商品房认购（预订） 1.签订认购（预订）书的前提条件 2.认购（预订）协议基本内容 3.定金的处理 ? 第三节 商品房销售广告 1. 广告审查 2. 禁止发布销售广告情形 3. 要约邀请与要约的区别 ? 第四节 商品房预售 1.商品房预售条件 2.申请预售商品房须提交下列材料 3.无证预售的风险 ? 第五节 商品房现售 1.商品房现售条件 2.返本销售的禁止和售后包租的限制 ? 第六节 商品房买卖合同 1.签约前审查 2.签约时买受人的知情权和开发商的义务 3.商品房买卖合同的基本内容 4.面积差异的处理 5.套内建筑面积与分摊的共有面积 6.规划、设计变更的处理 7.预购商品房的转让 8.土地使用权同时转让 9.诚信失守的惩罚 ? 第七节 商品房代理销售和包销 1.商品房的代理销售 2.商品房的包销 ? 第八节 商品房买卖的贷款 1.商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同 2.住房公积金贷款的限制 3.住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例 4.商品房住房贷款额和期限 5.非居住房屋贷款 6.贷款合同与商品房买卖合同 ? 第九节 商品房的交付使用及其质量保证 1.商品房交付使用的定义 2.商品房的交付要求 3.交付时应提供的文件 4.商品房的保修责任 5.商品房质量与合同解除 ? 第十节 商品房的维修基金（资金） 1.首期维修基金的交纳 2.维修基金的使用与管理 ? 第十一节 　商品房买卖转移登记和权证办理 1.未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移 2.商品房买卖转移登记 3.房地产权证（小产证）的办理时限 ? 第三章 二手房（存量房）买卖 第一节 一般规定 1.目的和依据 2.定义 3.适用范围 ? 第二节 二手房买卖的房地产中介服务和中介合同 1.概念界定 2.房地产经纪公司和经纪人资格的审查 3.房地产经纪人的执业程序 4.房地产经纪中的禁止行为 5.房地产中介的收费 6.中介服务公司在买卖合同中的签章 ? 第三节 对二手房交易的调查与审核 1.权属审查 2.买卖双方主体资格审查 3.共有财产审查 4.权利限制审查 5.他项权利设置审查 6.优先购买权审查 7.审查二手房有无下列禁止买卖情形 8.境外人士买卖的限制 9.律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能 ? 第四节 二手房买卖合同 1.合同内容 2.二手房买卖后的土地使用权 3.维修基金的交割 ? 第五节 二手房买卖抵押贷款 1.审核贷款、抵押协议 2.审核担保、保险协议 3.公积金贷款的限制 4.非住宅房屋贷款 5.二手房出让人存在贷款情况的处理 ? 第六节 二手房买卖的监管 1.保证交易安全的方法 2.委托监管的操作 ? 第七节 二手房买卖转移（过户）登记 1.未登记不得对抗第三人 2.登记应提交的材料 3.登记的审核时限和权证的领取 4.律师代办登记 ? 第四章 商品房抵押 第一节 一般规定 1.目的和依据 2.概念界定 3.适用范围 ? 第二节 对商品房抵押的调查与审核 1.抵押人、抵押权人的主体审查 2.抵押商品房的权属审查 3.律师要审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形 ? 第三节 抵押合同 1.抵押合同的形式 2.抵押合同的主要内容 3.涉外商品房抵押的公证 4.抵押合同的变更 5.抵押合同的终止 6.贷款抵押率 7.抵押合同不得约定的事项 8.抵押商品房的保险 9.权利凭证的保管 ? 第四节 抵押登记（他项权利登记） 1.抵押登记的效力 2.恶意拒绝登记的责任 3.登记日期与抵押顺序 4.抵押登记人的申请人和需提交的材料 ? 第五节 最高额抵押 1.以商品房设定最高额抵押 2.最高额债权的特定化 3.变更限额和期间的，清偿顺位后移 ? 第六节 抵押的效力 1.商品房租赁与抵押的效力 2.附属物、从物、从权利与抵押权的效力 3.商品房转让与抵押效力 4.抵押商品房的拆迁 5.抵押物拆除改建的限制 6.查封与抵押效力 7.抵押权的保全 ? 第七节 抵