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律师办理物业管理法律业务操作指引(2007) (2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过) 第一章　总则 第一节　目的、概念 1．1．1　制定目的 本指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草，其目的系为律师提供办理物业管理法律业务操作方面的借鉴、经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师在代理物业管理法律实际业务中参考。 1．1．2　概念界定 物业管理：物业管理一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。 物业管理纠纷：物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。 开发商：开发商，又称发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第二十九条规定，房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正销售物业之前，，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项约定。住宅共用部位、共用设施设备维修基金指由法律规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正资质一级企业　注册资本500万元以上；　　　　；　　管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：　　①多层住宅200万平方米；　　②高层住宅100万平方米；　　③独立式住宅(别墅)15万平方米；　　④办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。　　；　　　资质二级企业　　注册资本300万元以上；　　；　　　　管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%：　　①多层住宅万平方米；　　②高层住宅万平方米；　　③独立式住宅(别墅)万平方米；　　④办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。　　　　　资质三级企业　　注册资本50万元以上；　　；　有委托的物业管理项目；　　　　，享有下列权利：　　（）按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务；　　（）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（）提出制定和修改、业主大会议事规则的建议；　　（）参加业主大会会议，行使投票权；　　（）选举业主委员会，并享有被选举权；　　（）监督业主委员会的工作；　　（）监督物业企业履行物业服务合同；　　（）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；　　（）法律、法规规定的其他权利。　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（）遵守、业主大会议事规则； （）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（）按照国家有关规定交纳专项维修基金；　　（）按时交纳物业服务费用；　　（）法律、法规规定的其他义务。①确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方法、人数，并组织业主推荐产生业主代表。 ②确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数。 ③确定召开业主大会会议的时间、地点和内容。 ④确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会候选人。 ⑤参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）。 ⑥做好召开业主大会会议的其他各项工作。 业主的投票权以套为计算单位。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权不应超过全部投票权的30%。 c.首次业主大会的一般程序 ①由大会筹备组介绍大会筹备情况； ②由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可以作自我介绍； ③审议通过业主委员会章程和管理规约； ④由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员； ⑤审议决定其他物业管理的重大事项。 在首次业主大会上产生的业主委员会，应当自选举产生