房地产行业风险管理模型.doc

房地产行业风险管理模型 第一部分 房地产行业介绍 3 第二部分 房地产行业主要税收风险领域 9 第三部分 风险识别模型 14 3.2.1定量分析法 14 指标1：建筑安装工程费单位成本差异率 14 指标2：前期工程费单位成本差异率 16 指标3：基础设施费单位成本差异率 18 指标4：公共配套设施费单位成本差异率 19 指标5：绿化费单位成本差异率 21 指标6：间接费用中工资及福利费差异率 22 指标32：连续亏损年限 24 3.2.2财务指标法 25 指标7：销售毛利率差异： 25 指标10：净资产收益率 26 指标11：营业税申报差异率 28 指标16：营业收入所得税负担率差异 29 指标20：所得税贡献率 31 指标21：其他应付款变动率 32 指标31：企业所得税预缴税款率 33 3.2.3弹性系数法 34 指标8：财务费用与借款额弹性系数 34 指标13：主营业务收入与主营业务成本弹性系数 35 指标14：个人收入与营业收入弹性系数 38 指标17：管理费用与营业收入弹性系数 40 指标18：销售费用与营业收入弹性系数 42 指标19：财务费用与营业收入弹性系数 43 3.2.4比对分析法 44 指标9：第三方取得的可售面积与企业实际可售面积差异率 44 指标12：营业税开票申报差异额 46 指标15：存量土地进出预警 47 指标29：印花税申报差异率 49 指标23：平均工资薪金与地区均值比率 50 指标24：工资增幅与地区均值比率 51 指标25：税后利润分配应税差异 52 指标26：销售收入合同备案差异率 53 指标27：契税核定销售差异 54 指标33：预收帐款结转毛利差异额 55 指标34：预收帐款结转销售差异额 57 指标35：房产税申报差异 58 3.2.5逻辑判断法 59 指标22：财务危机预警分析指标值 59 指标30：销售收入差异率 61 第一部分 房地产行业介绍 一、行业介绍 房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近几年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱产业和基础产业，其税收的贡献也成为我国税收收入的重要组成部分。 （一）行业定义 房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权利，具有位置固定、不可移动、使用期长等特征。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，它贯穿于项目规划、开发土地、房屋建造、经营销售、后续管理服务等全过程。 （二）行业分类 我国房地产开发与经营形式呈现多样性。 1、根据业务侧重的不同可以分为两大类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设。第二类是从事开发经营成片土地的，是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地或者其他建设用地，然后转让土地使用权或转让、出租地面建筑物。 2、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 3、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。 4、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 5、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。 （三）行业经营的特点 1、投入资金量大。 房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。 2、开发周期长。 开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 3、投资风险高。 由于房地产企业受资金占用量大，投资周期长，市场需求变化快，宏观经济影响大等因素的影响，存在较高的投资风险。 4、产业链长。 房地产业涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服务等许多行业，与其他行业的关联度密切，具有很强