2005年苏州石路项目规划建议方案.ppt

主要住宅分布图 本 案 广 济 路 金 门 路 爱河桥路 爱河桥路 步 行 街 步行街 南浩花园，多层，二手房6300元/平 宝石御景园，在两个街区外，小高层均价6700元。 阊 胥 路 价格 综合 品质 低品质高价格 高品质高价格 高品质低价格 低品质低价格 本项目  宝石御景园 南浩花园 项目应该是高质高价 新地中心 住宅的档次选择 1 高尚住宅销售价格的上限是可以预见的 时间轴 2003 2004 2006 5400 5800 6300 8000 销售价格 2005 6000 7200 2002 住宅的销价展望 1 住宅的面积展望 1 根据我们的客户调研，发现苏州购房者对房屋面积的需求是： 90平方米以下”占38.36%； 90-120平方米”占38.47%； 120-144平方米”占10.37%； 144平方米以上”占12.80% 从以上数据可以看出，120平米以下的需求占了绝对多数，合计76 .83% ，如果考虑市中心房产单价高的因素，需求面积将会进一步减少。 所以我们建议，精品住宅面积段在90—120平米之间，配比比例应占70%左右。主力面积以90平米两房及110平米左右三房为主打户型。 大户型可在局部高楼层进行少量设置。 1 项目名称 所属区域 物业类型 地址 装修状况 主力户型 金湖湾花园 园区 公寓 园区南施街188号 精装修 全板式结构，以三房，四房为主要 白莲缘和苑 金阊区 公寓 金阊区干将西路1308号 全装修 ? 虹桥世家 金阊区 普通住宅 虹桥路6号 毛坯 3室2厅2卫 金都名苑 金阊区 普通住宅小高层 金阊干将西路，金门路之间，市政府北门后 毛坯 面积跨度在99——135平方米，主力户型为三室二厅二卫，主力面积132平方米 和乔丽晶二期 园区 酒店式服务公寓 机场路南星港街延伸段东 精装修 2_3居120m2—130m2，三--四居150m2—210m2 是否做精装修？ 1、目前市场上有做精装修的，也有没有精装的。 2、精装的相比毛坯的项目销售去化要难些。 3、客群对居家的个性化要求与对总价的承受，决定了本项目除酒店式公寓外，还是以毛坯交付为宜。 住宅开发:酒店式公寓 1 石路酒店式公寓都是以住宅楼为基础，通过精装修，物业公司进行转租管理。普遍面积跨度不大，从45—70平方米都有，比较符合该片区的市场特点，1室房型占到了主流。均价主要集中在均价6300-7000 元/平。 周边其它新建项目的销售价格则更高，一般在7000—10000元/平米之间，与周边商务楼大致持平。代表项目包括泰富苑（飞洲国际大厦）、锦地星座、建瑞广场等。还有部分老项目是由综合用地转来，也多以办公楼、SOHO等形式销售，如环龙大厦等。 开发理由与优势： 1、良好地段及商圈型服务决定了开发的成功可能性。 2、酒店式公寓的价格与商务办公持平。 3、新区与园区的酒店式公寓对此构不成主要竞争。 4、其兼容传统酒店、传统公寓、商住房等的长处 主要酒店式公寓分布图 本 案 广 济 路 金 门 路 爱河桥路 爱河桥路 步 行 街 步行街 时代晶华，酒店式公寓，体量：350套 层数：3－22，均价：6800元/㎡ 赛风公寓，酒店式公寓，合计150套 石路中心广场，酒店式公寓，120套。 阊 胥 路 区域内外的酒店式公寓 1 精装修 精装修5500-6300 6800 7000 精装修7000 均价(元/平) 基本售完，出租率40% 50—70 南楼28F 北楼24F 280套 阊胥路 自由之邑 基本售完，出租率50% 60 3—22 350套 金门路 时代晶华 基本售完，出租率60% 35—45 4—6F 120套 步行街 石路中心广场 园区 阊胥路 地点区域 销售率95% 60 / 500套 雅戈尔中心 基本售完，出租率60% 40—60 3—5F 150套 赛风公寓 销售或经营 面积 层数 体量（m2） 名称 开发优势与理由： 1、从销售情况看，酒店式公寓也较为消费者接受。 2、租金比同档次公寓高出２０%左右，达1600—2200元/月。 3、尤其受中短期租务需求的商务人士、旅游者心仪。 具体的产品结构？ 1 从开发主要方向为住宅的情况下，产品主要搭配形式为： 高尚住宅+酒店式公寓（星级酒店、部分底商） 以高档住宅为主要发展方向，酒店式公寓及酒店、商业只是整个高档居住区的配套及服务设施，酒店式公寓与星级酒店可以分别以一幢楼，其它楼幢均为板式住宅与点式住宅。 通过与其它项目的比较及本案的基础条件，住