2006年大连华北路地块项目前期市场服务报告.ppt

大连华北路地块项目 目录 大连房地产市场概况与展望 大连未来城市发展规划 甘井子区发展规划 项目区域内市场概况 项目定位方向 未来产品建议 项目研究结论 附件:其他相关信息 总体市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 大连历年房地产投资总额走势 大连历年房地产施工面积、竣工面积走势 历年土地供应情况 2006年大连市土地成交情况 2006年成交土地各区域比例分布 政策调控 2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。 6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。 上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。 调控主要意图 增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。 房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。 另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。 06年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。 海内外地产商及投资基金项目增多 一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地： 华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目； 沿海绿色家园集团在星海湾置地开发； 瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦； 新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦； 香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。 具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场： 2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。 2006年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。 06年住宅市场区域成交价格走势 价格走势分析 2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。 自2006年6月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。10月以后，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，2006年第四季度，市内四区住宅成交均价与2005年底相比上涨约20%。 住宅供应 成交数量 成交分析 住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的： 首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制； 其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市； 另外，06年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性；06年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。 二手房市场 二手房市场价涨量缩 2006年1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交均价为3759元/㎡，较去年上升28%。 整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开始降低，交易量明显“缩水”的主要原因是政府出台了“个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的增多，使买方和卖方均对市场持观