房地产估价师房地产估价方法模拟试题下.docVIP

房地产估价师房地产估价方法模拟试题二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。) 　　1.在房地产估价中，运用收益法采用投资组合技术的方法主要有( )。 　　A.抵押贷款与自有资金的组合 　　B.风险陛投资补偿与流动性投资补偿的组合 　　C.土地与建筑物的组合 　　D.风险性投资与流动性投资的组合 　　E.商品房与经济适用房的组合 　　2.用假设开发法进行房地产估价，在估算投资利息时必须考虑和把握好( )等方面。 　　A.计息的项目 B.计息期的长短 　　C.资本化率 D.计息的方式 　　E.名义利率和有效利率 　　3.下列说法错误的是( )。 　　A建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧 　　B建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧 　　C建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧 　　D.建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按土地使用年限计算折旧 　　E建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地 　　使用权的剩余年限计算折旧 　　4将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格，可以用计算( )的方法。 　　A.标准差 一 B.众数 　　C.中位数 D.平均数 　　E.绝对值 　　5假设开发法在形式上是评估新建房地产的成本法的倒算法，适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，运用假设开发法估价的步骤包括( )。 　　A.估算运营费用 　　B.估计开发经营期 　　C.估算潜在毛收入 　　D.调查待开发房地产的基本情况 　　E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 6建筑物重新构建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，求取的方法有( )。 　　A.单位比较法 B.分部分项法 　　C.成新折扣法 D.指数调整法 　　E.以上均是 　　7出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、商场、厂房等，其净收益是根据租赁资料求取，通常为租赁收入扣除( )等后的余额。 　　A.管理费 B.保险费 　　C房地产税 D.维修费 　　E.租赁代理费 　　8从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，高低分别取决于( )等关键因素。 　　A.获得净收益的可靠性 B.市场同类房地产的价格 　　C.可获收益的大小 D.可获净收益期限的长短 　　E.可获净收益的大小 　　9估价上的建筑物折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价值之间的差额，求取建筑物折旧的方法有( )。 　　A-年限法 B.比较法 C.工料测量法 　　D.成本法 E.实际观察法 　　10.收益法公式V=air[1-11(1+r)]成立的条件是( )。 　　A.r每年不变 B.收益年限为无限年 　　C.r每年不变且大于1 D.收益年限为有限年 　　E.r每年不变且不等于0 　　11.下列估价中宜采用假设开发法的有( )。 　　A.在建工程估价 B.拆迁补偿估价 　　C.可装修改造的旧房估价 D.已办理出让手续的熟地估价 　　E.已办理出让手续的生地估价 　　12.收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，收益法中的运营费用与会计上的成本费用不同，前者不包含( )。 　　A.待摊费用 B.房地产税 　　C.该扩建费用 D.建筑物折旧费 　　E.房地产抵押贷款偿还额 13.比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，一般有下列( )等步骤。 　　A.核算交易成本 B.选取可比实例 　　C.搜集交易实例 D.进行房地产状况修正 　　E.进行房地产交易情况修正 　　14.运用比较法估价时，需要从交易实例库中选择作为估价中用于参照比较的交易实例，选取的可比实例应符合的要求是( )。 　　A.交易类型与估价目的吻合 B.与估价对象具有类似性 　　C.成交价格是正常价格或比准价格 D.成交价格与估价时点接近 　　E.以上均是 　　15.选取了可比实例之后，应对这些司=比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相对可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，所建立的价格可比基础内容包括( )。 　　A.统一面积单位 B.统一采用总价 　　C.统一面积内涵 D.统一付