【中原逸丽华庭策划报告书】.doc

目 录 前 言 3 第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况 4 一、宏观经济形势分析 4 二、运行特征 7 三、供给状况 12 四、销售状况 13 五、价格走势 14 六、深圳商品住宅市场客户需求分析 15 （一） 客户基本特征 15 （二） 购买时间 置业次数 19 （三） 购买区域的影响因素 23 （四） 对住房的基本要求 26 （五） 付款方式和月供款额 38 （六） 对物业的设备要求 42 第二部分： 2000年市场趋势展望 46 一、 总体态势分析 46 二、 趋势展望 47 第三部分：福田区商品住宅区域状况分析 50 一、 片区范围定义及概况简介 50 二、 福田区高层住宅市场分析 54 三、 香蜜湖片区概况分析 57 （一） 香蜜湖片区基本概况 57 （二） 香蜜湖片区住宅市场现状概述 58 （三） 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析 59 （四） 香蜜湖住宅物业发展优劣势分析 64 四、 景田片区概况分析 70 （一） 景田片区基本概况 70 （二） 景田片区物业类型状况 71 （三） 景田片区物业类型分析 72 （四） 景田片区商业类型及网点分布 73 （五） 景田片区未来规划 74 （六） 景田片区商品住宅市场客户需求分析 77 （七） 景田片区现存问题及应对建议 78 （八） 景田片区的市场走向 80 （九） 景田片区内竞争概况分析 82 总 结 108 第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况分析 一、 宏观经济形势分析 1、 经济增长稳定 楼市复苏速度仍不尽人意 * 国家统计局预测99年国内国民生产总值(GDP)将达83190亿元，比98年增长7.1%左右；出口情况比98年的为佳。在2000年，政府将重点抓好国企改革、调整经济结构、支持科技进步、扩大内需等工作，国民经济将继续稳定发展。 * 亚太经济合作会议对亚洲各国未来两年（2000年、2001年）的经济预测仅有3%的增长，相比过去几年（98年以前）的亚洲整体增长目标有所下降，加上亚洲各国经济体制实际上仍存在各种问题，人们对经济前景持审慎乐观态度。 * 亚洲一些国家或地区的经济状况虽有回稳趋势，但前景未见完全明朗。香港经济虽有复苏表现，但失业率依然高达6%，商业消费水平偏低。虽然香港楼市近期有利好消息传出，然而整体经济仍欠坚挺。 * 中国国内改革困难仍很大，下岗问题不容乐观，国民消费未见明显增长。 * 据统计信息局估计，99年深圳经济增长14%，较去年的15.8%下降近1.8个百分点，估计2000年整体经济增长为12%，深圳的经济增长速度继续有一定幅度的放缓。 * 99年11月～12月，中国与美、加、日等多国就中国加入WTO达成双边协议，这些利好消息传出，有利于刺激楼市趋于活跃。 2、 银行信贷优惠政策刺激有效需求 * 99年6月11日，央行宣布金融机构贷款利率再次下调，其中存款利率平均减一厘，贷款利率平均减3/4厘。政府本次减息的目的非常明确，旨在通过货币政策手段刺激消费，启动住宅消费市场，扩大内需拉动经济增长。 * 99年9月1日，央行决定自99年9月21日起，各商业银行个人住房贷款最长期限由现行的20年延长到30年；个人住房贷款利率最高水平由年利率6.3315%降为5.58%，降息幅度达0.75%，这将进一步减轻购房者的月供压力，激活房地产市场的需求。 * 99年9月22日，九届人大第十一次会议通过对个人所得税的修改案，对个人存款利息所得按20%比例征税。这一变相降息政策，将真正有效刺激居民的消费欲望。 3、 房改政策的影响日益深远 自98年7月1日起，中国政府在全国范围内停止福利分房， 同时启动住房补贴制度。而99年5月《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》正式出台。这些房改政策的出台，一方面促使市民将购房计划列为消费计划的重点部分，增加楼市的购买潜力，为深圳房地产市场的发展提供良好的市场机会；另一方面，将促进三级市场的进一步发展和成熟。这将出现大批的原老福利房、微利房住户通过三级市场处理旧房，从而在很大程度上激活商品住宅市场的购买力，增加市场机会。 4、 减税政策进一步激活楼市 99年8月12日，房地产市场传出实质性利好消息：国家财 政部、税务总局联合发文，对若干税收政策做出调整，以减轻个 人买卖普通住宅的负担。这一政策对目前房地产市场无疑是一场 及时雨，由于受惠最大的是个人住房消费者，因此有望直接刺激 三级市场，从而带动二级市场，降低连年高居不下的商品住宅空 置率。 二、 运行特征 99年，深圳商品住宅市场的总体状