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前言： 第一篇：我们遇到的问题是什么？ 一、在“地段论”中沦陷 Shopping mall作为一个提供购物、娱乐、饮食、康体、休闲、旅游等服务的一站式消费中心，进入中国仅仅十多年历史。国外shopping mall主要依托市郊高速公路建成封闭的购物空间。可是，国内商业地产开发界却有一条“金科玉律”――“地段论”。认为购物中心开发取决于三个因素：地段、地段、地段。 二、是否已经“万事俱备” 分析国外MALL成功的内在机理：一、住宅郊区化与城市化进程的加快是mall产生的宏观背景。二、收入水平的提高是mall得以生存的根本前提。三、交通的高度发达以及汽车的广泛普及是mall发展的必要因素。四、需求结构的转变是mall成功超越其他商业业态的重要原因。五、房地产证券化给予了mall开发大量的资本支持。 结合中国国情，就可以看出郊区mall在中国的发展是否已经万事俱备？ 二、是否已经“万事俱备” 2.1）外部环境日渐成熟 ? “入世”带来了商业新冲击，外资商业巨头纷纷在中国开拓商业市场，将促使中国商业结构的加快转变以及形成商业投资新格局。 ? 住宅郊区化已经兴起。随着中心城市的扩容和房地产业的高度发展，如珠三角、京津塘和长三角经济区都已出现了住宅郊区化、城乡一体化的趋势。这种具有中国特色的住宅郊区化给mall提供更加广阔的辐射空间。 ? 收入水平的提高为mall开发奠定了基础。 二、是否已经“万事俱备” 2.2）局部地区交通网络走向成熟 中国部分地区已具备较为成熟的交通网络，如珠三角的东莞公路密度为102.64公里/百平方公里，比日本、韩国这些发达国家还要高。珠三角经济区铺设了城际快速轨道交通线网，选址在这些前景广阔的地方造mall已经是中国mall先行者考虑的重要因素。 二、是否已经“万事俱备” 2.3）汽车的普及已是大势所趋 随着进口车关税的下调、汽车价格的下降以及汽车消费观念的转变，汽车在中国发达地区的普及已是不争的事实。据广东省统计局的调查，现在东莞、深圳和顺德三个城市每百户家庭拥有的汽车数量分别是24、18.5和20，大大超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准。Mall发展所需的汽车条件将逐步成熟。 二、是否已经“万事俱备” 2.4）“假日经济”产生旅游新需求 中国，人们全年的法定休息日已经超过110天，市民的生活逐渐从“静态”走向“动态”，产生了对旅游、休闲等的新需求。观光休闲成为三大重点假日消费之一，而观光休闲消费重要聚焦在购物中心，然而购物中心的功能是有限的，一种能融合各种消费功能，提供多种休闲选择，又只需短途旅程的休闲观光旅游形势——郊区mall正顺应了这股消费潮流。 二、是否已经“万事俱备” 2.5）郊区mall在中国的出现符合商业业态演变规律 在中国，mall的出现符合商业业态的演变规律，是由商业自身发展的迫切需求所引致。传统的百货商场，由于城市郊区化、交通厅车条件、新兴业态的出现以及自身功能的缺陷，正在经历着衰退。Mall从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导，对消费的促进，顺应了人们消费需求的变化，因而是符合商业发展未来变化趋势的。 三、商家信心何来 曾经的华南mall作为世界第一mall，历来备受争议，从最初大张旗鼓地开业，到后来的危机四伏，再到改头换面，使其在众多商家心里的形象已大受影响，如今，该如何重新塑造新的品牌形象，令商家对华南mall重拾信心？商家的信心从何而来？ 四、如何“广撒网，多捕鱼” 国内很多商家都知道华南mall，并有一定了解；然而这个世界第一mall面向的是全球的商家，需要引起更多、更有特色的商家资源关注它。如何引起全球范围的广泛关注，吸引有效商家资源的目光是急需解决的关键问题。 第二篇：我们需要的解决方案是什么？ 重新引爆市场 在2008奥运年中做四次大型综合性论坛 一、中国商业地产之郊区mall高端峰会 + 嘉年华论坛 二、中国商业地产之运营管理高峰论坛 + 全球招商大会 三、中国商业地产之南中国板块研讨会 + 美食节研讨会 四、中国连锁商业论坛 + 东莞体验之旅 一、中国商业地产之郊区mall高端峰会 + 嘉年华论坛 ☆ 国际购物中心形态发展启示录 ——直击国际郊区购物中心成功的核心机密，解读中国郊区购物中心未来发展的多维路线图！ ☆ 中国经济发展、城市密集群落形成与购物中心形态发展的辩证关系 ——从早期的市集商业到传统百货，再到市区购物中心的蓬勃发展！经济发展、城市密集群落形成与商业形态的衍生有着怎样的辩证关系？ ☆ 郊区mall何时才能破茧成蝶？ ——政府还将出台哪些政策？未来中国郊区购物中心去向何方？2007年，中国郊区购物中心转折年，拐点时刻您准备好了吗？ 峰会议题