如何认定承租人是否已放弃优先购买权.docVIP

如何认定承租人是否已放弃优先购买权 　　2003年12月，A企业与B公司订立财产租赁协议一份，约定B公司将其一处厂房及机器设备租赁与A企业经营，期限为一年。合同履行至2004年9月，B公司就租赁合同期满转售厂房及设备事宜与A企业达成协议：A企业表示租赁期满后不再续租，B公司拟以25万元左右的价格整体转售租赁物，A企业对该价格放弃优先购买权，但同时表示如果以20万元左右成交的话，则愿意购买。2004年11月，B公司与第三人签定买卖合同，以22.5万元的价格成交厂房和设备，之后第三人支付价款。2005年1月，A企业获悉该交易消息，即诉至法院，认为自己并未放弃成交价22.5万元的优先购买权，B公司具有规避法律的欺诈性，故而要求撤销B公司与第三人的协议，行使优先购买权，表示愿以22.5万元甚至更高价格与B公司交易。 　　[评析]：本案所涉及的主要问题是如何确定承租人行使优先购买权时的“同等条件”及“合理期限? 　　所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下称《民通意见》)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。” 　　承租人欲行使优先购买权，须符合以下条件：承租人系合法的承租人;承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时;出租人出卖租赁房屋，应及时通知承租人;承租人仅在同等条件下享有优先购买权;承租人应在合理期限内行使优先购买权。 　　因此，本案的争议焦点集中体现在以下两个方面： 　　一、如何理解承租人仅在同等条件下享有优先购买权。 　　“同等条件”是指承租人和第三人在购买争议房屋上的条件相同，这是行使优先购买权的核心条件。在我国学术界及审判实务上一般认为，“同等条件”是指实质条件的相同，即主要指价格条件相同，当然也包括价款给付期限、方式等非价格条件的相同。如果出租人基于特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，此特殊原因应能以金钱计算，并折合金钱加入价格之中，此即“实质的价格条件”。 但在特殊情况下，也许还需要买受人具有房屋改造、开发建设资质等。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商，而不能出卖给一般人或企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。这种情况下，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。法律规定“同等条件”下具有优先购买的权力，实质上是让承租人选择对其最有利的条件来行使优先购买权。 　　本案最终A企业是以低于向承租人B公司提出的价格条件的价格和第三人成交的，这是否意味着出租人未在“同等条件”下让承租人行使优先购买权呢?此时应从出租人以低于原条件出卖时的主观心态和基于的客观事实来区别对待。一般来说，出租人在承租人不接受其出价而降价出卖的，对承租人仍构成“同等条件”，承租人在低于原出价的价格条件下仍享有优先购买权，这是承租人优先购买权的实际利益所在。这同时就要求出租人以诚实信用原则来保障承租人优先购买权的实现。因此，如果出租人故意提出一个承租人不能接受的条件，或者和第三人串通设定条件使承租人不能行使优先购买权，而后以低于原条件的条件和第三人成交，此时出租人就具有主观恶意。在这种情况下，承租人仍有权请求人民法院宣告该房屋买卖无效。如果降价是因为出租房屋以外的条件改变而引起的，即并非基于出租房屋本身价格变动而产生，此时就应认为，此低于原价格的新价格不对承租人构成了新的“同等条件”，承租人亦无权基于此新低价格主张优先购买的权力。 　　例如在此案中，如B公司在与第三人签定协议前已出卖部分价值2.5万的设备给C单位，则可以认定A企业在原定价格25万时放弃优先购买权的意思表示仍然对最后的22.5万元交易价格有效，因为此时的新价格并非属于房屋本身交易价格变化引起。就本案来说，A企业放弃优先购买权的原因是B公司开价25万元左右，最后成交价22.5万元，22.5万元的价格是否属于25万元“左右”是本案的关键。现行的立法及司法解释对“左右”幅度未作明确界定。笔者认为，纵观本案，A企业与B公司约定了“左右”，显属约定不明，应先由A企业与B公司协议补充。不能达成协议的，按照交易习惯确定;如仍不能确定，则按照订立时合同履行地市场普遍价格履行;依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定履行。就本案而言，并结合当地的经济水平及交易时的市场普遍价格，以25万元作为基数，确定“左右”的幅度不应超过一万元。即交易价格在24万及以上时可以视为A企业放弃优先购