联洋花园市场调研报告.doc

项目：联洋花园 报告单位： 开启天启 内容：市调简报 地址：上海市徐虹北路31号 客户：联洋土地 电话：021PAGE  PAGE 35 PAGE 0 联洋花园市场调研简报 委托单位：上海联洋土地发展公司公司 报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二00一年四月 天启 开启 地址：上海市徐虹北路31号 电话：021 传真：021区域市场的历史回顾和趋势分析 1、2000年浦东房地产市场发展状况 房地产价格稳中有升 浦东房地产价格稳中有升，内销商品房交易均价为2792元/平方米，较98年的2716元/平方米和99年的2673元/平方米均有较大的涨幅。内销商品房预售全年交易均价为3378元/平方米。较99年上涨了208元/平方米，涨幅达7个百分点。纵览98年，99年的全年交易均价，我们不难看出，浦东的商品房预售交易均价正在稳步回升，预计今年仍将有较大的上涨空间，这从今年1月份3673元/平方米的交易均价上已有所证实。在浦东房产市场中，得益于世纪公园、地铁2号线的陆家嘴地区、上南—杨思地区、金桥—沪东地区和花木地区四大板块内的楼盘，已成为主力楼盘，引领市场风骚。 二、三级市场交易红火。 过去的2000年是浦东楼市业绩辉煌的一年。浦东新区房地产二、三级市场已连续18个月位居全市20个区（县）的第一。去年新区房地产二、三级市场成交总量达394万平方米，成交金额130亿元，分别比上年增长47％和48％。 浦东新区2000年商品房销售总量为325.74万平方米，共31605套，销售金额为114.51亿元，分别比99年增长37%，22%和41%，其中内销商品房销售总量为284.9万平方米，计30212套，销售余额为79.5亿元，分别比99年增长34%，21%和40%，占全市比例分别为17.5%，18.7%和17%。2000年浦东新区商品房预售总量为277.82万平方米。其中内销商品房预售量为260。2万平方米，共22563套，预??金额87.9亿元，分别比99年增长55%，46%和65%，占全市比例为18.4%，预售面积位居全市首位。套均面积达115平方米，较99年上涨了5.5个百分点，这也从一个侧面反映出浦东住房面积正由经济适用型向宽敞舒适型发展。 区位优势和综合优势效果显著。 浦东新区的区位效应和综合优势，正吸引着越来越多的“白领”前往安家。大多数在外企工作的高学历购房者愿意选择把家安在浦东。浦东国际机场启用、地铁二号线贯通、新建越江隧道、规划中的轻轨二号线等因素，是浦东的商品房被看好的主要原因。内，外销商品房预售交易均位居全市第一再次证实着浦东已成房地产业投资的热土。 2、浦东房地产市场发展趋势分析 ???? 1）、上半年新盘上市量会有所减少，预计下半年交易总量相对较为集中。 受新的预售标准限制，大多数中小房产企业由于资金问题，暂时将无法开发新盘，使得新盘上市量不足。 现有浦东楼市的热销物业预售储备量明显不足，后继开发仍需较长时间。 浦东现有规划的稍大规模物业，如爱法新城、伟莱家园、上南花苑城、东方城市花园、新里城二期等在2001年4、5月份之前都很难正式预售，上半年的市场明显缺乏大盘和品牌物业的支撑。但此种局面估计在下半年将会有明显好转，预计下半年交易总量相对较为集中。 2）、个案热销“短、平、快”，整体规划配套尚需加强。 从近期楼盘开发来看，浦东房地产一定程度上存在楼盘越做越小，内部规划越做越精，外部规划越做越差的现象，而且到年底这种现象还表现得较为明显。其内在因素在于开发商缩短销售周期、规避市场风险的指导思想使然。此类楼盘开发在某种程度上还是受市场欢迎的，但其短暂的销售周期注定了这只能是短期行为。同类型楼盘在数量上的聚集，最终会导致浦东楼市品牌楼盘的相对缺乏。 由于上市新盘偏少，购房者选择余地较小，而且规模优质物业的屈指可数，此间上市的小楼盘和个别优秀品牌楼盘将会引起市民的争相购买，售楼处门庭若市的局面将依然会出现，上半年整体及区域月间交易量的强烈波动也将在所