10-001泛地和联2005年常熟虞山工业园区地块项目定位报告.ppt

经济持续快速增长； 人均收入不断提高； 2005年度全国中小城市综合实力100强第8名 近年地产势头发展迅猛； 一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场； 房地产开发呈现跳跃式发展； 住宅相对更成熟，商业地产正在起步。 高新园区整体分析 园区情况分析 产业园企业分析 入驻企业物业分析 项目周边的企业多为买地开发型，自身都有办公、厂房、公寓和食堂；地价为10－12万/亩，目前土地供应控制严格，相对紧张，一般总投资1000万美元以上，才能买地； 边缘工业区如方浜工业区有部分现房出租（售），也都配套好了上述设施，5000平方左右的建筑面积，50年产权，700万； 园区职工生活写真 普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末（休假）会到市区来； 中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办公多在厂里的办公楼，休闲娱乐都在市区； 对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活工作都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知； 来往市区的中高层管理人员，午间、下午的商务、休闲、娱乐活动只能到市区，但时间成本比较高。 园区配套分析 配套分析结论 消费者分析 市场分析结论 开发区的大宗配套虽具备，但多偏远； 能满足开发区内各种消费者需求的个性配套明显缺乏； 开发区内消费者相对比较集中，群组特征比较明显，消费潜力大，存在较强的个性需求。 项目分析结论 一块小而精的地； 一块优势很多的地； 一块机会大于威胁的地； 一块需要智慧与挑战精神的地； 一个可以成就财富梦想的项目。 一个集酒店、居住、购物、餐饮、娱乐为一体的国际商务港； 为园区企业做配套，成为企业发展的助力器； 服务园区经济，助力企业腾飞； 让生活更方便，让工作更惬意。 项目定位分析——功能定位 酒店：经济舒适型酒店(含多功能商务会议中心)； 居住：私人商务会馆； 购物：社区型的购物中心； 餐饮：商务简餐，大众聚餐，特色美食； 娱乐：KTV，桌球，麻将等。 项目定位分析——经营定位 商业设施，以租带售，租售结合； 酒店住宅：产权销售，快速回笼。 发现市场空缺，可如何做好自己？ ??????????????????? 项目开发定位原则 根据项目的不同，开发商不同发展阶段的不同，项目开发定位的原则也有差异，但总体讲有如下几类： 1、风险最小化； 2、利润最大化； 3、周期最短化； 4、影响最大化。 本项目开发定位 用足容积率，实现效益最大化； 创新产品，迎合市场，并引导市场，降低风险； 准备充分，快打快销，一鼓作气，成就辉煌。 项目定位分析——市场定位 谢谢，期待与您共同成就财富梦想！ 时间仓促，敬请斧正！ * * 常熟虞山工业园区地块 项目定位报告 2006.04.20 璀璨繁华 光荣梦想 璀璨繁华—— 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 光荣梦想—— 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 报告思路 分析市场 认识项目 准确定位 提案大纲 第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 定位研究 第一部分 市场分析 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 印象常熟 百强前列 苏南四小龙 山水成林 悠久文明 天下常熟 魅力独具 印象常熟 市场初探 概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地 位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交通便捷 规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米 规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、科技型、规模型、环保型”的高新产业园 企业类别：服装、电子、光电等 企业规模：不一，100人－2000多人的企业都有； 企业性质：外资企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不多，外贸为主； 他们，在成就价值！ 产业园区内有三个商业住宅配套区：分别为珠海路以东、常福路以西的大型商业住宅配套区（规划中）、外环北路以南与市区临近的综合商住配套区（有学校、酒店、社区商业、新开发的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商业配套区。 欧尚超市即将开业，将成为开发区最大的商业配套； 明日星城，以70万的建筑体量成为离园区最近，衔接园区、市区的最大的住宅配套区，常熟老街一期即将落幕，二期将启动，影响辐射力不可小嘘，衔接市区的几个别墅区都以园区高端人群为目标客户； 常熟国际饭店、梅园宾馆、森林大酒店等是园区外围的主要酒店配套。 休闲娱乐、美食餐