2005年成都市南延线房地产市场发展概况.ppt

南延线房地产市场发展概况 一、成都市房地产市场发展概况 1、房地产投资稳定增长 2、施工和竣工面积不断增长 3、商品住宅供略大于求，供求比有小幅下降 4、城市板块发展状况? ? 城东板块---综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心：中产城东的定位，正在迅速发展 城南板块---行政、金融、商业中心、生活居住、会议展览为主的成熟区域 ：发展较为成熟的区域，政府引导功能较强 城西板块---历史的延续，上风上水的稀有居住区 ：配套成熟、设施完善；适合居家的区域 城北板块---居住环境仍未得到认可，依靠政府和规划发展：旧城改造中，环境质量有望提升 5、消费者购房影响因素 购房成本——银行住房贷款利率的增加对首次置业的购房者影响较大， 购房的成本和居住品质是首次置业最为关心的问题 政府规划——政府规划导向则对二次及二次以上置业者影响相对较大，因为二次置业者更为关心的是物业的升值潜力 房产政策——对持币观望者来说，市场前景在政策的引导下仍处于一个走势不清的状态，需要再仔细观察和考虑后，才能做出决定 销售价格——由于去年房价突涨，导致房价一再升高，已经超出了一部分市民的承受范围，他们的购房计划因此搁浅 二、区域房地产市场特征 1、地理位置 2、供应特征 物业类型——住宅物业是市场绝对主打，供应主体为普通多层住宅和花园洋房，其次是别墅和电梯公寓；另有少量写字楼和商用物业零星散布 临三环区域供应以电梯公寓为主 往华阳方向逐步以多层住宅为主，花园洋房居多 南延线末端为高品质花园洋房和别墅 建筑类别——三环附近高层、小高层电梯公寓为主，往华阳方向主要供应普通多层住宅和各类型别墅 户型——从户型面积比例来看，人南延线项目供应以三房为主；临近三环区域两房所占比例较高；到华阳片区住宅户型则以三房和四房为主，其次为五房及以上房屋，在此片区以居家、度假型物业占主导市场 销售价格 整体看来，南延线商品房要低于成都市区，但是远远高于双流其他区域价格水平，市场均价在3000元/平方米以上 其中华阳片区普通住宅92%（按面积计）的在售楼盘销售均价高于2000元/㎡；50%的楼盘集中在2000~3000元/㎡之间 3、需求特征 需求产品特征 建筑类别——多层和别墅需求为占多数；电梯公寓需求未被唤醒 需求户型——面积在85—130平方米之间的二、三房畅销 价格——3000元/平方米上下的普通住宅受追捧 需求客户特征 成都客户为主，少量本地客户和外省客户 有车一族向往郊区生活 二次及以上置业为主流 三、典型楼盘 远大·都市风景 蓝山美树 麓山国际社区 左岸花都 怡丰新城 世纪城 远大都市风景（2004.09首期首批次开盘） 楼盘概况 占地面积：490亩（一期215亩） 建筑面积：30万平方米（一期9.8万平方米） 容积率：1 绿化率：48.6% 总户数：719（一期） 价格：一期起价：2000元/平方米 最高价：4000元/平方米 均价：2900元/平方米 　　　　　到末批次房源时价格上涨到３３００元／平方米 ??? 项目特征 品牌开发商 项目规模较大，且内部规划布局合理 项目绿化率高 外立面设计不错 作为南延线具有代表性的楼盘，多层住宅部分取得市场认可后，现趁势推出其小高层电梯公寓 社区环境的成功营造是项目成功的关键 蓝山美树（2005.10.29首期首批次近300套开盘） 楼盘概况 占地面积：500亩 建筑面积：72340平方米 容积率：1.09 绿化率：42% 总户数：398 价格： 均价3600元/平方米 （花园洋房） 户型面积：90—170平方米 建筑：5-6层退台式山地情景洋房，很好地利用坡地自然景观 销售情况：90% 电梯公寓未开盘 项目特征 位于成都市周边少有的坡地，合理利用地势 建筑排布多样性 外围绿化带是亮点 退台式山地情景洋房受到消费者的青睐 项目的劣势在于受坡地的影响，建筑１－２层采光通风不理想 项目靠人南延线部分为市政玫瑰广场，商业配套良好 临近华阳汽车站，交通方便，但是生活环境多少会受到影响 麓山国际社区 项目概况 开发周期：分五期开发，全部完成约在2010年。采取“先景观后住宅”的思路，景观与住宅面积各为2000余亩。一期