德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引.docVIP

谨呈：卓越置业集团有限公司 皇岗实业有限公司 卓越·皇岗福田中心区项目 建筑设计指引书 德思勤置业（深圳）有限公司 二 〇 〇 六 年 十 一月 二十七日  报告目录 第一部分 市场状况 福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况 福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要 第二部分 发展趋势 写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势 第三部分 建筑规划设计指引相关建议 总体定位指引 建筑规划设计总体指导原则 建筑规划方案的设计方向指引 都市综合体各项功能细节参考建议 产品创新点建议  第一部分 市场状况 一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况 福田中心区的总体市场情况 福田中心区商业情况： 福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。 深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。 深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。 福田中心区写字楼情况： 近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等深圳CBD总部经济项目目前成为关注焦点和投资热点。随着配套设施的不断完善、商务氛围的日趋成熟，深圳福田中心区的核心地位和价值将逐步释放出来，投资价值必将提升。 深圳写字楼市场表现良好，跟市场的供需平衡有关。今年是深圳写字楼市场“消化年”。去年集中放量加上今年入市的项目，总供应量达到230万平方米左右，市场需求旺盛。 其需求主要来自如下三股力量： 一是外资需求： “十五”期间深圳吸引外商直接投资累计达到147.24亿美元，世界500强企业已有114家投资进驻本市。加上WTO效应，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全开放市场，为外资进入中国创造了良好的环境，使得一季度外资对深圳市场的关注度明显提高，外企进入深圳市场的力度也显著加大。 二是中小企业：一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，同时根据租约，合同相继到期，一季度相继迎来实力型企业换楼高峰。 三是投资需求：深圳市综合经济实力在全国百强城市中排名第三，然而深圳写字楼的价格与其经济实力并不相符，不但比北京、上海的写字楼价格要低，甚至比南京都还要低，与一河之隔香港就更没得比了，甚至还出现与本地商务公寓的价格倒挂现象。价格的偏低，加上政府加大发展福田CBD政策利好，使得投资者使对中心区写字楼前景的普遍看好，投资气氛越来越浓，需求也不断上涨。 福田中心区公寓情况： 福田中心区的公寓供应较少，2005年至现今，仅有金中环、星河世纪、凤凰大厦推出市场；从国际CBD物业发展趋势来看，CBD寸土寸金的核心价值将使得CBD公寓成为市场追捧的大热点，另外CBD的城市公共属性，也决定了CBD的居住形态必然是小而精的，国际上最贵重的居住物业也大部分集中在这些CBD公寓群里。 按照《亚洲城市商务中心研究规划》的论述，亚洲CBD区域内功能建筑配比应为写字楼占50%，公寓25%，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。 实地统计，深圳中心区的办公面积达到1411977㎡，商业面积达到232898㎡，酒店公寓面积达到205406㎡，总体比例75:12.4:10.6,功能建筑配比严重失衡,办公面积远远超过了CBD中心区的规划警戒线,而商业配套和公寓则严重缺乏。 福田中心区酒店情况： 在地处福田的深圳中央商务区，一座座风格各异、代表国际性城市水准的五星级酒店，正在拔地而起。目前已经动工建设，并将陆续开业迎宾的高星级世界品牌酒店已有5家。其中在中心区中部开工建设的大中华喜来登酒店，总投资7亿元，由世界500强之一的喜来登酒店集团签约管理。在福华路，由深圳市星河房地产公司投资10亿元兴建的丽思·卡